伴隨著龍湖15億元中期票據的發行，民營房企首單全額擔保債券也將落地，最高擔保額度可達30億元。

　　房企融資端再次迎來好消息。

　　8月23日晚間，龍湖集團（股票代碼：0960.HK）發布公告稱，其間接附屬公司重慶龍湖企業拓展有限公司將于2022年8月25日在中國公開發行2022年度第一期中期票據，發行規模不超過15億元，為期三年，票面利率詢價區間為3.00%-4.30%，最終票面利率將於2022年8月25日根據簿記建檔結果確定。

　　值得注意的是，龍湖集團上述票據由中債信用增進投資股份有限公司（下稱“中債信用增進公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，而這，正好證實了此前關于“監管層試圖推動國有企業為示范房企再融資提供擔保”的市場傳聞，龍湖集團也將成為此次債權融資擔保落地的首家房企。

　　據此前的媒體報道，試點債券融資擔保的房企包括碧桂園、金地、龍湖、旭輝、新城控股、遠洋集團六家，也有消息稱，試點將不限于上述六家房企。提供擔保的具體方式是，試點房企在發行公司債、資產證券化產品或中票時，中債信用增進公司將為上述融資業務提供直接擔保，前提是，試點房企需按照發行額度向中債信用增進公司提供100%擔保，即用相對足額的資產作為抵押。

　　公開資料顯示，中債信用增進公司是我國首家***債券信用增進機構，注冊資本60億元。2009年9月，在中國人民銀行的指導下，中債信用增進公司由中國銀行間市場交易商協會聯合北京國有資本運營管理有限公司、中銀投資資產管理有限公司、國網英大國際控股集團有限公司、首鋼集團有限公司、中國石油天然氣集團有限公司、中國中化股份有限公司6家國有企業共同發起成立，中國銀行間交易商協會持股1%，其余6家國企分別持股16.5%。

　　中債信用增進公司的主要經營范圍包括企業信用增進服務、信用產品的創設和交易等。“信用增進”指的是采取一定措施讓個人或是企業的信用等級提高，以便在金融活動中能順利籌取有效資金。從廣義上理解，所有與信用風險的分散分擔有關的金融服務都可以叫做信用增進。

　　2021年下半年，隨著恒大、花樣年等房企暴雷，民營房企在債券市場上融資受到阻礙。盡管從2021年11月開始，監管層對房地產融資的限制已逐步放開，但房企發債的規模仍然未恢復。

　　中指院數據顯示，2022年1-7月，民營房企發行海外債93.3億元，同比下降95.0%，國內債157.7億元，同比下降80.1%。另外，信托作為民營房企另一重要的融資渠道，1-7月融資總額僅為780億元，同比下降80.2%。

　　今年5月，監管層支持民營房企在公開市場融資創設信用保護工具，信用保護工具包括信用違約掉期（CDS）、信用風險緩釋憑證（CRMW）等。值得注意的是，上述信用保護工具相當于投資者為自己的投資行為購買的保險，需要支付一定的保費，只有在扣除保費后，債券收益率仍然較高時，投資人才會考慮認購。

　　中銀國際統計數據顯示，截至目前，僅龍湖、碧桂園、美的置業、新城控股、旭輝等頭部民營房企發行過由金融機構創設信用保護工具的債券，合計融資39億元，效果并不算好。中銀國際認為，信用風險緩釋工具可以促進單只債券的發行，但并不能實質性改善市場對單一主體的信用風險偏好，或市場對整個民營地產債的風險偏好。

　　經濟金融專家宋光輝在其公眾號上發文表示，去年以來，在地產企業大面積出現違約事件之后，很多地產債券投資者深受其害。而當前，從風險承擔的角度來看，創設CDS等信用保護工具與購買地產企業債券，本質上是同一回事，“在債券沒有人敢買的情況下，也沒有人敢創設CDS。”

　　中銀國際表示，通過中債信用增進公司為房企發債提供擔保，是此前5月監管方提出通過創設信用保護工具，為民營企業債券融資提供增信支持的再升級，對市場信心提振作用較大。此次中債信用增進公司提供的擔保為“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，而非固定限額擔保，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。另外，不同于普通央國企，中債信用增進公司是我國首家***債券信用增進機構，也是典型的國家級國資機構，由此公司提供增信，政策支持力度顯著。

　　中銀國際估算，理論上，中債信用增進公司對單個房企擔保額度可以達20億元，若加上關聯方，可達30億元。

　　宋光輝表示，一直以來，房地產類硬資產屬于金融市場的硬通貨，若進行質押，相對而言比較容易從金融機構獲得貸款。而當前，房地產企業的杠桿率水平普遍較高，除了地產質押融資之外，還有很多明股實債、信用債、經營性負債等沒有抵押物的融資，發生“雪崩”的正是這些無抵押融資。中債信用增進公司為債券提供擔保，要求債券發行人提供抵押物，雖然提高了債券融資的規模，但是不可避免的是，也會擠壓其他方式如銀行開發貸款的融資。如果真要解決房地產企業的流動性危機，則需要類似中債信用增進公司這樣的機構，真正承擔風險。