文|風馬牛地產(chǎn)研究院·內(nèi)容組
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在一些企業(yè)最危險的時刻，就是另一些企業(yè)最有機會的時刻。
中國房地產(chǎn)行業(yè)下行周期以及內(nèi)地房企資金承壓，高周轉的房企，不是已經(jīng)暴雷了，就是在暴雷的路上；與此同時，‘不差錢’的外資房企、投資機構卻在多元化領域，不斷加大布局力度。
對于投資者來說，他們想要做到的是：不浪費任何一場危機。
01
大佬很忙：鐵獅門、凱德、大和房屋砸錢拿地
土地市場‘變天’，民營房企沒錢拿地已成共識，土地市場紛紛出現(xiàn)流拍情況，多數(shù)民營房企積極性還需要一段時間的修復，國企和央企‘托底’現(xiàn)象持續(xù)。不過，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)低迷的時刻，外資企業(yè)正在加速搶灘、高調(diào)進場。
鐵獅門（TISHMANSPEYER）是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商及基金管理公司，擅長地產(chǎn)的開發(fā)與管理結合。
去年11月份，鐵獅門與新長寧集團以50.9億的成交價拿下辦公地塊，宣布在上海長寧區(qū)開發(fā)綜合體項目，總面積超過16.3萬㎡，將包括甲級寫字樓和高端商業(yè)設施。鐵獅門方面稱，該項目將被打造為綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級綜合體項目。
繼鐵獅門拿下上海地塊后，日本最大的房企大和房屋也在蘇州拿地了，該公司屢次在萬科內(nèi)部會議和媒體溝通會上作為榜樣被提及。
同樣是去年11月份，大和房屋以25.46億元、0%溢價率競得相城高鐵新城板塊，地塊距離高鐵蘇州北站3公里左右。不過，這塊地由日企收入麾下也不無道理，項目需要設置服務型公寓200套以上，高星***（對引進品牌有一定要求）客房200間以上，剩余部分可做零售商業(yè)，可以分割銷售，但最小分割單元在300㎡以上。
據(jù)悉，大和房屋14年前開始進入江蘇區(qū)域，在蘇州、無錫、常州三地開發(fā)了多個高端國際社區(qū)，另外還在蘇州成立了大和物業(yè)。
而凱德這家相當謹慎的外資房企，則屢在土拍市場出手。今年3月份，十年未在成都公開市場拿地的凱德，通過抽簽頗為幸運地將成華二仙橋宅地收入囊中，成交價為11.82億元，溢價率15%。同一天，凱德經(jīng)過22輪競價，以溢價5%拿下了位于武漢中央商務區(qū)的宅地。
從過往經(jīng)驗來看，外資企業(yè)更像是長期的財務投資者，除了凱德、仁恒、香港置地等外資開發(fā)商參與拿地和后期開發(fā)之外，土拍主要參與者還是本土開發(fā)商。畢竟，國內(nèi)獨特的預售制度、高周轉模式和政商關系，本土開發(fā)商已經(jīng)玩得非常溜，外資開發(fā)商可能略有水土不服。
綜上，上述企業(yè)所拿地塊多不是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，而是中國一線、新一線城市大體量、長周期且回報穩(wěn)定的核心物業(yè)。不單單專注于純住宅開發(fā)，更多的是秉承穿越市場周期的價值投資理念，堅持資產(chǎn)管理的主動性、商業(yè)運營的精細化。
情理之中、意料之外，多年未拿地的外資房企們，此輪趁著人民幣貶值、市場下行、逆周期拿地，也是他們的老辦法。
02
花樣翻新：數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和長租公寓
外資機構參與中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資方式與時俱進，比起國內(nèi)開發(fā)商偏愛的傳統(tǒng)開發(fā)，外資機構更青睞于多元化的不動產(chǎn)投資，不會吝嗇投入時間和資源，進行周密的資產(chǎn)價值和投資收益率的計算。
近兩年，外資以新經(jīng)濟類投資為主，物流地產(chǎn)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、長租公寓等資產(chǎn)類型成為外資投資重點領域。
·數(shù)據(jù)中心
與當下數(shù)字化趨勢直接掛鉤的新型開發(fā)項目便是數(shù)據(jù)中心（IDC），IDC項目所用土地通常為工業(yè)用地，可能有對土地***、出租的限制；對資金需求較大，比較考驗企業(yè)資金的運轉能力，典型的IDC項目資金回報期平均長達7年；電力保障也是構建競爭壁壘的重要條件，沒有實力、背景的企業(yè)很難進場。
遠洋集團采取認購股份的方式加碼，去年12月，以10.24億元的等值美元認購云泰數(shù)據(jù)的股份，股權也由34.72%增加至約50.92%。
去年4月份，凱德集團以36.6億元收購一個位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)；去年7月份，普洛斯60億元收購上海松江互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心；吉寶數(shù)據(jù)中心6.36億元收購廣州江門蔚海智谷數(shù)據(jù)中心園區(qū)項目。
此外，今年1月份，世紀互聯(lián)集團對外宣布，全球最大的另類資產(chǎn)管理與投資機構黑石集團旗下管理的基金已同意通過購買2.5億美元的可轉換票據(jù)對世紀互聯(lián)進行投資。
……
·物流地產(chǎn)
現(xiàn)階段物流產(chǎn)業(yè)仍處于波動時期，一眾新老玩家都在這兩年玩起了兼并購。
拿境內(nèi)舉例，去年6月，遠洋資本以股權***款11.78億元人民幣，債權***款11.34億元人民幣的代價，收購紅星美凱龍旗下11個物流地產(chǎn)項目，總建面85萬平方米；8月，物流地產(chǎn)巨頭ESR聯(lián)合荷蘭資產(chǎn)管理企業(yè)APG、新加坡***投資（產(chǎn)業(yè)）私人有限公司的間接全資子公司RECO設立10億美元基金平臺，投資在中國的倉儲或倉儲、工業(yè)混合用途物業(yè)；10月，凱德投資旗下的凱德中國信托16.83億元收購物流資產(chǎn)包。
黑石收購SOHO沒有成功，但以近71億元的價格從富力集團收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)——廣州國際機場綜合物流園，使其在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，覆蓋國內(nèi)23個城市。
……
·長租公寓
瞄準亞太以及中國市場日益增長的青年長租需求，外資涉足投資我國長租公寓行業(yè)的現(xiàn)象愈發(fā)頻繁，開啟了在中國的長租公寓布局。
2020年，美國長租公寓品牌睿星資本（GreystarCapital）收購了上海中山公園附近的資產(chǎn)，并對其改造翻新，推出了首個高端租賃社區(qū)品牌‘LIV’N833’；碧桂園與奧克伍德集團合力創(chuàng)建高端公寓產(chǎn)品‘奧克伍德碧軒’；針對中國境內(nèi)不同群體的長租公寓需求，雅詩閣分別于2020年及2022年推出兩個適應本士的品牌雅遇長租公寓及升級產(chǎn)品雅院服務公寓。
……
其實，外資機構布局不止數(shù)據(jù)中心、物流板塊和高端長租公寓，近兩年在商辦寫字樓、購物中心甚至停車場板塊，他們的出手都非常迅猛。
進一步分析這些不動產(chǎn)投資，可以發(fā)現(xiàn)大致分為兩種資產(chǎn)：第一種是收益有保證的成熟資產(chǎn)，外資著眼的是更長的持有期；第二種是有較大增值潛力的資產(chǎn)，尋求的是以低于重置成本（指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物金額）的價格來收購資產(chǎn)。
03
長線資金：新興領域蘊含巨大機會
通過上述盤點，我們發(fā)現(xiàn)：
一是，‘三道紅線’和‘債務壓頂’促使更多紅黃檔企業(yè)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2021年至今，百強民營房企已經(jīng)有三分之一發(fā)生暴雷或債務違約，如果聚焦到前40房企，這個比例是近5成。不少房企高層正通過股東借款、出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資等方式籌措資金。
對于外資投資企業(yè)，更有機會‘撿漏’投資的機會，加上境外投資者有相對低廉的融資成本，用美元購買就會有議價空間。
二是外資機構的資產(chǎn)管理的***是全球配置，背后依托的LP有國家***基金、養(yǎng)老基金、機構投資人，追求的長期投資、安全性、抗風險能力的成熟物業(yè)，因此我們會發(fā)現(xiàn)外資對于收益的胃口和風險考量更為保守，像凱德和大和房屋都是時隔多年再拿住宅地塊。
在歐美和香港等成熟市場磨礪多年的經(jīng)營風格，與現(xiàn)行內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)之間形成強烈反差。外資企業(yè)更善于耐心等待周期的低點，或者通過長期經(jīng)營以可控的價格獲取絕對核心位置進行投資。
三是全球房地產(chǎn)基金募資活動踴躍，海外投資者對中國一線城市資產(chǎn)的未來長期增長充滿信心，且中國的城市更新、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等新興投資領域蘊含巨大機會，與新經(jīng)濟相關的資產(chǎn)類別將繼續(xù)獲得機構追捧。
某機構發(fā)布2021投資者問卷調(diào)查《乘風破浪，踏浪前行：境內(nèi)外投資者加大對于中國房地產(chǎn)的投資》數(shù)據(jù)顯示，物流倉儲和產(chǎn)業(yè)園區(qū)躍升投資人偏好的首位，占比高達15%，高于辦公樓的13%。
可見，存量時代的企業(yè)發(fā)展邏輯，或許會更趨向于外資模式，穩(wěn)健的財務狀況、比較充裕的現(xiàn)金流、不著急變現(xiàn)的資產(chǎn)，而在前期花更多的時間去探索優(yōu)質(zhì)有潛力的資產(chǎn)，設定穩(wěn)定且長期的回報率，等待周期中巨大的低點買入資產(chǎn)。
重要的是，能不能在樸素且堅定的商業(yè)規(guī)則中，把握機遇、堅守信條，讓企業(yè)平穩(wěn)地度過各種危機。
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資料來源：
1．日本最大房企來到中國砸錢搶地，國內(nèi)開發(fā)商躺平外資加速抄底，時代財經(jīng)，2021-11-26
2．2021中國不動產(chǎn)大宗交易：內(nèi)資向左，外資向右，林可清，中國房地產(chǎn)金融，2022-06-14
3．超2000億！外資掃貨中國商業(yè)地產(chǎn)，盤點PE巨頭們的掘金史，倪曉渝，58商鋪寫字樓，2021-06-16
4．買入中國：外資不動產(chǎn)私募基金的進與退，楊檳，中國房地產(chǎn)金融，2020-12-24
5．疫情下的北京第一大單：企業(yè)的冬天，外資的春天？貓頭鷹研究所，商業(yè)與地產(chǎn)，2020-02-11
6．你覺得最糟糕的一年，有人卻在抄底買買買！吳瓊，投研參考，2019-12-21
