來源：華夏時報
本報記者?李貝貝?見習(xí)記者?董紅艷?北京報道
“房住不炒”“租售并舉”政策導(dǎo)向下，越來越多的房企跨入長租公寓業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并持續(xù)擴(kuò)張。同時，部分房企也開始涉足“保租房”業(yè)務(wù)。
在房企擴(kuò)張長租公寓的同時，首批三只保障性租賃住房公募REITs（下稱“保租房”REITs）也成功發(fā)售，并在2022年8月31日發(fā)售當(dāng)日均實現(xiàn)了30%的漲停。
截止9月10日，火爆行情仍在延續(xù)，紅土深圳安居REIT實現(xiàn)了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實現(xiàn)了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實現(xiàn)了31.88%的漲幅。
9月8日，豪宅研究院院長朱曉紅在接受《華夏時報》記者采訪時表示：“公募基金REITs可以適量用于發(fā)展長租公寓，不過對于房企而言，它的融資成本還是比較高的。”
“長租公寓在房企主營業(yè)務(wù)中的占比，（未來）會有所增加，但是，這改變不了買賣市場為主的格局，長租公寓在住宅市場相對小眾，這是由中國住房文化所決定的。”朱曉紅補(bǔ)充道。
“保租房”REITs拓寬房企發(fā)展思路
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“保租房”REITs為房企發(fā)展長租公寓提供了新的融資思路和發(fā)展信心。
為緩解結(jié)構(gòu)性供給不足，推動住房租賃市場多主體、多渠道供給，2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，推動保障性租賃住房發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬套。
2022年，保障性租賃住房持續(xù)發(fā)展中，越來越多的房企也加入到保障性租賃住房的發(fā)展行列。
公開消息顯示，截至2022年上半年末，保利發(fā)展已建成保障房超10萬套；2022年6月，武漢首個集中新建的保障性租賃住房項目——武漢城建·都市泊寓項目實現(xiàn)交付和開業(yè)，項目合計1416套房源，首批284戶房源開業(yè)即滿租；9月5日，濟(jì)南國資委發(fā)布公告，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運營管理有限公司將收購3000套商品房用于租賃儲備住房。
在房企不斷響應(yīng)“保租房”政策的同時，“保租房”REITs也公開面市，并受到社會各界廣泛關(guān)注?！氨Ｗ夥俊盧EITs的面市對房企發(fā)展“保租房”以及長租公寓也具有特殊的參考意義。
8月31日，首批三只“保租房”REITs中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT成功發(fā)售，并在發(fā)售當(dāng)日均實現(xiàn)了30%的漲停。
據(jù)悉，這三只“保租房”REITs在詢價認(rèn)購階段就受到了機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者的熱捧，認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍，受到共計超過1200億元資金瘋搶。
而火爆行情仍在延續(xù)，據(jù)市場消息，截止9月10日，紅土深圳安居REIT實現(xiàn)了37.96%的漲幅，華夏北京保障房REIT實現(xiàn)了35.54%的漲幅，中金廈門安居REIT實現(xiàn)了31.88%的漲幅。
火熱行情背后是“保租房”REITs優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)。據(jù)***息，三個“保租房”底層資產(chǎn)多是各地具有代表性的公共租賃住房項目。多位于城市的核心區(qū)，租賃住房出租率均在94%以上。
雖然，三只“保租房”公募REITs的底層資產(chǎn)均屬于地方安居企業(yè)，但是公募基金REITs如果對市場化租賃企業(yè)***，將會為房企發(fā)展長租公寓提供新的融資思路，也將會給房企帶來新的盈利空間和信心。
對此，朱曉紅提示道：“公募基金REITs可以適量用于發(fā)展長租公寓，不過對于房企而言，它的融資成本還是比較高的?！?/p>
房企系長租公寓持續(xù)擴(kuò)張
房企系長租公寓對公募基金REITs的運用還尚待考量，但是房企系長租公寓的發(fā)展活力卻不容忽視。今年上半年，多家房企的集中式長租公寓都實現(xiàn)了規(guī)模的擴(kuò)張和營收的增加。
萬科集團(tuán)和龍湖集團(tuán)等房企的表現(xiàn)尤為亮眼。據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2022年上半年末，萬科集團(tuán)集中式長租公寓累計開業(yè)16.95萬間，出租率為94%，2022年實現(xiàn)相關(guān)收入14.8億元，同比增長12.3%；截至2022年上半年末，龍湖集團(tuán)長租公寓累計開業(yè)超11萬間，出租率為93.3%，開業(yè)超過六個月的公寓出租率為95.4%，上半年，實現(xiàn)相關(guān)收入11.8億元，同比增長11%。
“具有品牌優(yōu)勢的房企資金優(yōu)勢以及體量大，方便爭取政策優(yōu)惠。”朱曉紅分析道。
除了幾家比較早涉入長租公寓領(lǐng)域的房企外，其他房企也在摸索進(jìn)入集中式長租公寓領(lǐng)域。
近年來，首開股份展開了多領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型探索，集中式長租公寓便是探索領(lǐng)域之一。據(jù)財報數(shù)據(jù)，2022年，首開股份正式建立”首開樂尚“長租公寓品牌，并相繼在在北京推出184套房源，在杭州簽約88套公寓。而首開股份與其他房企合作的多個長租公寓項目出租率均達(dá)98%。
不過值得注意的是，不論是萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)，還是首開股份，長租公寓營收在總營收中的占比都微乎其微。據(jù)財報數(shù)據(jù)推算，這三家房企長租公寓營收在總營收的占比都在1%左右。
對此，朱曉紅分析指出，長租公寓對房企而言是為發(fā)展的后路作鋪墊，長租公寓在房企主營業(yè)務(wù)中的占比（未來）會有所增加。
“但是，這改變不了房企業(yè)務(wù)以買賣市場為主的格局，長租公寓在住宅市場相對小眾，這是由中國住房文化所決定的。發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，房企不要勉強(qiáng)為之。”朱曉紅補(bǔ)充道。
除此以外，記者注意到，房企長租公寓的發(fā)展還受到了房地產(chǎn)整體行情的影響。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，截止2022年上半年末，全國累計成交純租賃用地為1907.51萬方，較上半年同比減少39.08%。2022年上半年房企拿地信心尚未恢復(fù)，房企系長租公寓供給減緩，擴(kuò)張速度放慢。
