文/樂居財經曾樹佳林振興

　　8月11日，龍湖開盤大漲近10%，用數據正面回擊機構做空疑云。

　　回顧昨日“驚魂”，這家財務最優質的民營房企意外遭遇做空，盤中最低跌至20.1港元/股，報收于20.9港元/股，跌16.4%，股價創下近3以來新低，單日蒸發超200億港元市值，幾乎相當于蒸發了一個中國恒大。

　　當日傍晚，龍湖集團緊急召開投資者***會，許久未現身的吳亞軍親自坐鎮，并淡定從容回應稱，“對股價大跌公司沒有太在意，是市場驚慌造成的，企業根本沒有出什么狀況。”

　　過去一年多以來，做空者逐漸形成了針對內房股的完整做空套路。買空者先大量賣空股票和債券，然后通過各種渠道放消息，股債大跌，再低價平倉，賺錢巨額利潤。

　　在信心脆弱的氛圍里，這些“做空”動作，或真或假或夸大，但折射出整個地產行業正處于艱難時刻。一個小小的傳聞，哪怕一張沒有出處的截圖，都有可能是壓倒駱駝的最后一根稻草。從而放大恐慌情緒，造成外界對于企業經營層面的一些誤解。

　　一些金融圈人士透露，之前有團隊專門做空恒大商票，通過媒體大量發布恒大負面，把商票的價格打下來，然后低價收入。只是他們沒想到，這一次鬧的太狠，所引起的連鎖反應，直接擊垮了恒大的現金流，商票也無法兌現了。

　　以往人們常說，“蒼蠅不叮無縫的蛋”，但現在就算是穩健的企業，也有“禿鷹”在上空盤旋。在龍湖之前，旭輝、碧桂園、金地等優質開發商都有過類似的跌幅和遭遇。

　　伴隨行業走弱，有業內人士表示，能夠做空的地產股真的不多了，這也使得“禿鷲們”只能將目光鎖定于健在且股價較高的民營優質房企身上。

　　狙擊“優等生”

　　此次龍湖的暴跌，主要源于兩個猜測：一是，部分自媒體傳言，龍湖商票存在逾期情況；二是，瑞銀發布的一份報告稱，對碧桂園、萬科、龍湖、旭輝的自由現金流進行了質疑，并將龍湖的評級由“買入”下調至“中性”，目標價從57港元下調至25.7港元。

　　“商票謠言+做空報告”是做空機構的慣用伎倆。根據目前市場上的種種表現，龍湖大概率遭遇“做空”。

　　唯一權威的商票信息查詢平臺——上海票交所，在8月10日晚間罕見發文為龍湖正名，其稱，“近日，網傳龍湖集團控股有限公司存在大量商票“逾期”記錄，經核實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳并不屬實。”

　　同日更早些時候，龍湖集團董事長吳亞軍親自出山，召開投資者***會議。管理層同樣回應商票“逾期”消息，稱這是完全的謠言，關注到相關源頭，已經準備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現在商票余額7億，年底前逐步兌付到位。

　　吳亞軍將股價下跌原因歸于市場驚慌，“今天（8月10日）股價大跌，我們本身沒有太在意，這是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。”

　　而對于瑞銀的那份報告，業內人士稱其相當滯后且不夠***，“龍湖連續六年成為綠檔房企，其年銷售額不到碧桂園和萬科的一半，在手現金卻是萬科的一半有多”“2021年，龍湖現金短債比高達6.11倍，這個安全系數，超過了所有房企。”

　　但或許也是因為數據過于堅挺，它自然也成為了做空者眼中的頭號目標之一。換言之，相比其他房企，龍湖的股票有更大的做空空間，可以使他們賺得盆滿缽滿。

　　據樂居財經統計，暴跌當日，龍湖做空成交比例成倍拉升，做空股數直接從9日的79.15萬股拉升至10日的922.2萬股，一天之內翻了11倍多，占流通股數的21.5%。異常的數據背后，也證明了確實存在做空的可能。

　　龍湖，并不是瑞銀第一家“做空”的內房股，它還曾發布涉及世茂、新城、旭輝等房企的做空報告。例如，3月14日，瑞銀發布研究報告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調整至“中性”。

　　其在報告中稱，由于開發商的違約風險不斷上升，旭輝合作項目多且合作伙伴多為民企（存信用風險）或金融機構（存擠兌風險）的民營房企，因此面臨的潛在風險大。緊隨瑞銀報告及內房股遭遇空頭，旭輝股價連續兩日大幅下挫。

　　隨后，旭輝控股董事局主席林中看完報告后，怒懟瑞銀“做空”，認為“他們把這個負債放大了，嚇金融機構．．．．．．按理來說，機構應該講得比較科學和準確，而不是在這個時候落井下石。”

　　除了龍湖、旭輝、新城這些優質民企遭做空，連“地產一哥”碧桂園也被做空機構盯上。

　　自碧桂園被惠譽和穆迪調整評級以來，便陸續有機構開始做空碧桂園。它們瞅準這家巨頭房企略顯疲態之時，散播負面消息，伺機出動、制造恐慌，從中套利。

　　甚至做空者還盯上了有國資背景的金地。8月伊始，金地集團的股票價格與債券價格不斷波動。首先是股價連續陰跌一周，從8月1日開盤11.41元/股，下跌至8月5日收盤的10.41元/股。同時，金地多只債券再次大幅下跌，甚至有的債券盤中一度觸發停牌。

　　對于股價和債券價格的波動，有市場人士分析稱，“近期有資本通過做空金地，先低價買入，等到公司消息澄清后、債券價格上漲再高價賣出套利。”但對于做空者的身份，外界并沒有確切的說法。

　　不禁感嘆，現在要做空一家房地產公司，真的是太容易了。因為整個的房地產行業，真的是太缺信心了，一點風吹草動就風聲鶴唳、草木皆兵。

　　盤旋的“禿鷹”

　　此次龍湖管理層在回復外界提問的時候，說了一句意味深長的話，“龍湖大跌在靜默期、敏感期，我們也不能買。”

　　的確，一旦處于財報的披露前夕，上市公司便進入了階段性的“靜默期”，地產商有些信息不能披露太多，只能欲言又止，捍衛市值的能力受限。也正因為于此，部分機構迎來了做空地產股的最佳窗口期。

　　于是，連被列為民企示范的旭輝、碧桂園、龍湖，以及頂著“招保萬金”招牌、比以往更為進取的金地，都陸續被做空。一般而言，遭遇做空的當天，地產股的股價均會有不同程度的下跌，并進入較為漫長的修復周期。

　　據樂居財經統計，近兩月間，上述三家民企的股價跌幅，均在40%以上；金地的股價跌幅，也達到了16.85%。由此可見，覆巢之下，并無完卵。

　　環顧當下的行業環境，地產回暖不及預期、房企迎來還債高峰、融資還未開閘，有些地產商繃緊了資金鏈咬牙堅持，但仍不知道意外與明天哪個先到。市場上風聲鶴唳，一點風吹草動就很容易引起嘩然。

　　在這種情況下，做空機構任意一份研究報告，就能一石激起千層浪。近日瑞銀報告對地產行業的沖擊，已經充分地證實了這一點。而除了瑞銀之外，無差別看空地產股的機構，還大有人在。

　　6月，穆迪將遠洋集團的“Baa3”發行人評級列入評級下調觀察名單；此外，海倫堡、碧桂園等一批房企，也均被穆迪調低了評級。

　　境外評級機構如穆迪、標普、惠譽等，常有降低地產股評級之舉。據不完全統計，自去年下半年地產下行以來，三大國際評級機構，接連下調受評房企評級或展望達250余次。

　　尤其是穆迪，過去9個月，其對發行高收益債券的中國房地產開發商，進行了91次降級，創下新記錄。相比之下，截至2020年12月底的過去十年，穆迪僅對此類公司進行了56次降級。

　　做空地產股的案例屢見不鮮。前有2019年初佳源國際、陽光100的股價閃崩，后有2020年3月，一位網名叫“一個有良知的地產人”，發布了一份對奧園的做空報告。去年以來就更多了，新力這類公司也難以幸免，甚至連房產服務商貝殼，也被渾水做空。

　　每一筆債務、存貨，財報上的業績增長數據、配股文件中的陳年舊賬等，都能成為做空者的有力武器。以往人們常說，“蒼蠅不叮無縫的蛋”，但現在就算是穩健的企業，也有“禿鷹”在上空盤旋，只是有時候外界都不知道他們是誰。

　　房企在反擊

　　面對不斷出現的做空，房企也采取了一些不同的措施，予以反擊。最常見的做法，便是發表聲明、展示流動性“秀肌肉”，與做空機構隔空喊話，展開較量。

　　龍湖發起了交流會自證清白：該公司從去年開始，已完全不做商票，現在商票余額7億，年底前逐步兌付到位；目前為止到年底，所有債務都還清了，無未償硬性債務，

　　后來，上海票交所發聲，稱龍湖無商票違約和拒付記錄，相關謠傳并不屬實。于是，流言不攻自破。

　　今年3月，針對瑞銀提出的潛在風險點，旭輝也一一給予了硬核回應。尤其在表外負債規模方面，旭輝主動披露，其非并表項目權益后負債為251.3億元，遠小于瑞銀推算的600-900億規模。

　　在債務方面，3月，旭輝披露已購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優先票據，相當于原定發行該等票據的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計已回購1.2億元。

　　與此同時，林中等人也在馬不停蹄地增持自家股票。僅在過去的7月份，旭輝控股股東以及部分高管，便已數次增持上市公司股份。他們對外表示，可能考慮日后于適當時候，進一步增持。

　　碧桂園也沒閑著，此前一接到穆迪調低公司評級的消息，它便直接提前回購了一筆4.11億美元票據，給予了回應。7月中旬，碧桂園又回購了估值偏離較大的公司債券，首期規模不超過10億。

　　據統計，今年以來，碧桂園已累計購回優先票據本金總額5570萬美元。截至5月5日，公司董事、監事及高級管理人員購買債券的累計金額，達到4016.02萬元。

　　面對股債雙跌，金地集團也于近日表示，公司現金流充裕，連續六年保持三條紅線綠檔。

　　據該公司此前公布，其子公司將以市場化方式在二級市場購買公司債券，首期規模不超過10億元。同日，金地集團董事長凌克及部分核心管理人員，將繼續購買公司債券，總規模不超過2000萬元。

　　在行業的深度調整期，房企既要維持流動性，又要構筑流言的防御陣地，確是大不易。不過，如果是優質房企，那終將能經受住考驗，穿越周期，迎來下一輪機遇。