本報記者郝亞娟張漫游上海北京報道
近段時間，在經歷房貸利率“打折”之后，“要不要提前還房貸”的話題逐漸引起人們的關注。
易居研究發布的全國居民購房杠桿率研究月報指出，2022年二季度，全國居民購房杠桿率下降至21.2%，已創下2012年三季度以來的歷史最低值。
《中國經營報》記者采訪了解到，房地產升值預期降低和理財收益整體下降是提前還貸行為的主要原因。
分析指出，隨著貨幣政策更趨穩健，預計房貸利率后續仍有下降空間。對于現金流較為充裕的房貸居民而言，提前償還貸款意味著貸款總量會有所減少，能夠緩解總體償貸壓力。而對于現金儲備比較緊張的還貸者，則有可能導致短期資金緊缺，購房者需做好綜合、全面的考慮。
節省房貸利息
張諾（化名）是近期提前還房貸人群中的一員。他告訴記者：“今年以來，無論是我持有的理財產品還是市場上的其他產品，收益波動都比較大，破凈的也不少，考慮把手中的房貸先還了。”
談及這一現象，IPG（環業投資集團）首席經濟學家柏文喜認為：“背后的原因是經濟下行壓力下收入預期下滑和投資機會減少。”
根據央行的《2022年二季度金融機構貸款投向統計報告》，2022年二季度末，本外幣住戶貸款余額73.29萬億元，同比增長8.2%，增速比上年末低4.3個百分點；上半年增加2.18萬億元，同比少增2.39萬億元。
相應的，今年以來，全國居民購房杠桿率連續下降。易居研究院分析，主要原因是今年上半年個人住房貸款余額新增額下降過快，且降幅超過全國一、二手房成交總額。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹稱，今年上半年，我國住戶貸款余額同比少增，主要是住房貸款少增1.94萬億元。“有的熱點城市，今年新增個人住房貸款在下降。提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多。”
同策研究院研究總監宋紅衛向記者分析道：“盡管我們調低了房貸利率，但是從絕對水平來看，房貸利率水平在國際上仍然處于較高水平。如30年100萬元的按揭貸款，本息合計約180萬元，其實利息的額度壓力還是存在的。原來在房價上漲及經濟增長的情況下，購房者比較關注房子升值空間，而目前房價基本穩定，很多購房者會把家庭的儲蓄配置在理財或者股市里面。但近兩年投資收益基本負增長，因此，很多購房者會把非投資的現金拿來提前還貸。”
“理論上，假設原來500萬元商業住房個人貸款，每年按6%的償還利率計算，不算本金償付的話，每年利息支出為30萬元。如果今年提前償還100萬元，則意味著未來每年需要支付的利息支出為24萬元，每年節省6萬元，再乘以償還貸款的年限，應該說確實節省了一筆不菲的開支。”植信投資研究院資深研究員馬泓向記者舉例分析。
“從投資收益的角度，當前投資銀行理財產品的收益率僅在3%~4%的水平，普遍低于房貸利率，這與往年8%左右較高的理財產品收益率有很大的區別，已經無法完全覆蓋房貸利息支出。因此，部分有一定投資基礎的購房者選擇先把部分房貸提前償還。”馬泓表示。
值得一提的是，近期坊間流傳“向銀行申請‘提前還貸’卻被告知預約流程復雜、額度不夠、收取補償金”等內容。但據記者了解，按照合同約定，實際操作中并不存在此類問題。
某銀行總行人士告訴記者：“從法律角度來看，貸款合同對客戶申請提前還貸并未有硬性規定。客戶在提出提前還貸申請后，從提出到更換、再到落地通常需要一個月的周期。具體在執行層面，部分網點員工向客戶解釋不到位，引起客戶的誤解。”他還提到，針對提前還款，房貸合同上均有規范性表述，一切都按照合同執行。
該不該提前還貸？
根據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據，2022年7月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個基點和2個基點。
隨著貨幣政策更趨穩健，業內人士預計，房貸利率后續仍有下降空間。
8月1日，央行召開下半年工作會議提出，穩健的貨幣政策實施力度進一步加大，引導公開市場7天期逆回購操作利率、中期借貸便利利率、1年期和5年期以上貸款市場報價利率適度下行，建立存款利率市場化調整機制。
中信證券方面認為，5月份，5年期LPR報價下調15bps，且央行將首套房按揭利率下限從LPR降為LPR減20bps。在此背景下，二季度全國平均房貸利率快速下降。6月全國平均房貸利率為4.62%，較3月大幅下降87bps，已經接近上一輪房貸利率的低點，即2016年9月的4.52%，預計后續房貸利率仍有下降空間。
面對房貸利率下降的預期，對于貸款人而言，是否要提前歸還房貸？
宋紅衛認為，從購房者方面看，提前還貸可降低未來的還貸壓力，但也增加了家庭短期內的現金壓力；從銀行方面看，按揭貸款是銀行最優質的一塊收益產品，集中提前還貸的話，銀行的收益會下降，但是銀行的可貸額度會增加，對于銀行拓展更多的購房者貸款有一定幫助。
“如果購房者本身閑置資金比較多，提前償還的貸款規模對其本身日常開支沒有太大影響，提前還貸應該說是不錯的選擇，既可以減輕日常負債壓力，又節省長期利息支出。而對于本身現金儲備比較緊張的人，如果用一筆規模不小的現金提前償還房貸，盡管長期來看確實節省了不小的開支，但卻造成短期手頭資金緊缺，甚至還要通過其他方式再度增加新的貸款，那就得不償失了。此外，部分貸款合同中對于提前還貸，可能還有支付補償金或違約金的約定內容。因此，購房者需要提前做好綜合、全面的考慮。”馬泓如是說。
談及各家銀行對提前還款的政策和收費情況，高級經濟師曹磊告訴記者，對于補償金和違約金的收取，一般在貸款合同中會有條款約定，若雙方在貸款之前就對合同條款進行了簽字確認，則該條款在法律上是合理且合法有效的。
曹磊進一步解釋稱，根據民法典中“意思自治”的原則，雙方只需是在平等自愿的要求上進行的條款約定，且不違反法律及相關政策的要求，則意思有效。目前，國家政策層面及行業監管層面并不禁止相關的違約金和補償金的收取，其中一方未按照合同約定履行合同義務，那么理應對于違約的行為承擔相應的責任。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，銀行規范收取提前還款補償金，也說明近期一些銀行的提前還款現象或有所增加，這是需要注意的一個房貸新現象。
“過去，銀行征收1%補償金或違約金的情況，主要是針對一年內多次提前償還貸款、償還不足3年就提前償還貸款等類型，有一定的限定標準。目前，各類提前還貸的行為都有可能要征收1%的違約金，這說明補償金或違約金政策是偏嚴的。”嚴躍進分析。
嚴躍進建議，銀行要充分認識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款壓力想提前償還，以減少后續的利息開支；部分是希望提前還貸進而把房產做抵押，進而獲得成本更低的貸款；部分則是近期有閑余資金，投資別的理財領域會覺得不劃算。銀行要對此類提前還貸的動機有充分的認識，以便更好提供金融服務。
李宇嘉預測，為了降低月供、提振樓市預期，5年期LPR還會下降，房貸利率也會進一步下降，存量房貸提前償還的可能性將逐漸增大。
易居研究院預計，隨著三季度全國住宅成交量溫和復蘇，以及下半年個人住房貸款余額新增額大概率小幅復蘇，下半年全國居民購房杠桿率還將繼續下行，但趨勢放緩。長期來看，為了行業良性、健康發展，房地產信貸溫和收縮是本輪行業供給側改革的必然趨勢，住戶部門杠桿率將在行業發展新模式逐漸穩定后緩慢下行。
