如何出售二手房？

二手房銷售之建議

本人非房產中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經手買/賣的房屋已經有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有兩套，一套自住，一套觀望?；仡欉@段經歷，拿出來分享，如有部分能幫助大家，過程中的跑腿也算沒有白費。

買賣二手房的流程這里就不做敘述和補充了，房產中介機構這方面的資料掌握***多了，并且政策的調整也隨時影響著流程的細節，我這里是以買賣雙方的視角對如何做足準備功課補充一二，希望能起到四兩撥千斤的作用。

A，先談賣房：

A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產賣掉？既然如此，大家都是生活在真實世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產的大致房價，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦查一查就差不多知道了。

A-2，清楚自己房子的附屬設施，如閣樓，陽臺，花園，車位，儲藏室等。除了車位比較直接可以進行價位計算，其他東東在賣房的時候經常表現的像雞肋，因此可以在關鍵的時候用于維持總價。

A-3，清楚自己房子的優缺點。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優缺點比較容易總結。另一種是自己從沒有常住，買來之后因為某種原因一直在出租等，優缺點的收集，特別是缺點方面就比較困難了。當然你既然準備賣掉這套房產，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認為的不好，不代表買家也認為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記?。簝烖c信息來自于網上，缺點信息來自于自己的生活。優點是將這個小區的優點和這個房子的優點疊加，缺點則就是這個房子的缺點了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等。

A-4，自我估價：根據以上信息和自己的家人討論一個最低價，討論一個最高價。閉門造車也沒有關系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的最高價基礎上再乘一個1.1-1.2的系數以保證自己不后悔（房產證及房產證面積請拍照）。

A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個下午的時間跑跑沿街的房產中介機構。延伸一些，不要只跑小區門口的中介機構，跨度大一些，首先是小區門口的中介機構，他們對這個小區和熟悉，熟悉每棟樓的特點。然后是跨越到兩個紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區，別的區對本小區的看法也蠻特別的。拜訪的數量建議至少五至六家機構。

A-6，跑這些機構干什么呢---只說自己想把現在的一套房產轉手/賣掉，不要說出自己對價位的預估，當面聽聽他們的***全盤建議。他們也許會說你希望到手多少錢，就說自己不懂行，沒有底，當然這個房子優缺點還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對同一套房產，不同的中介機構給出的建議價就不一樣。曾經別人給我的最高價和最低價差異達到了40萬之多。這不奇怪，這同每個中介機構人員對政策把握/市場理解/***水平/處事風格/攻關能力/團隊氛圍有關。如果時間充沛盡量多拜訪一些中介機構，這是一個采樣的過程。這個技術活涉及潛在的客戶群分析，曾經的成功案例分享，房產市場的后續走向，以及優缺點的全盤分析。

A-7，定價：綜合以上信息，根據自己拜訪房產中介機構前估的最高價和這幾家房產中介機構建議的價格，結合自己房子的實際情況，定一個稍高于市場的銷售價格。

A-8，發布：每個城市/每個地區，都有方便市民的二手房發布網站，注意不是在某個房產中介機構的網站發布，而是要讓很多中介機構都能看到的網站發布。發布的時候注意幾點：

A-8-1,準備一些照片，只發布其中1-2張即可，不要說明具體的樓棟號（不要將房產證照片發布，不要將樓棟號的照片發布）；

A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售；

A-8-3,價格說明清楚：是到手價！就是實實在在到自己手的價格（我們不***，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費啊，什么稅費啊，什么這個啊，那個啊，就談到手價，即使中介費也不包含）；

A-8-4,房子的學區也請說明清楚（小學，初中，以及是否有使用）；

A-8-5,聯系人（***號碼不要寫錯），以及看房時機（慢著：如果是出租房，請先和房客確認一下，有些人非常反彈，出租合同在這個方面是保障房客權利的。兩種方式解決：一種是協商每周固定兩/三次看房時間，或者提前通知終止合同）；

A-9，坐等***：房產中介機構會在第一時間打你***，希望能代理銷售，即使是同一家房產中介，不同區域的分支也會紛紛打你***。告訴他們幾點：

A-9-1,同意他們代理銷售，請加我微信（我轉手一套房子加的中介微信號從01一直到80），將房產的更詳細信息和更多照片發給他們，包含樓棟號，面積，朝向等等；

A-9-2,強調一下是到手價；

A-9-3,強調一下看房要預約（即使不是出租也要預約，要防止兩種狀況：一種是你不在家，家長只有老人，不安全；另一種是個人客戶來看房，不接受個人客戶看房）；

A-10，這樣不出一周，全市至少50名業務員在幫你銷售這套房產。

A-11，這樣經過幾輪的看房，你也就清楚了這套房子的價格定位，是否要對設定的價格做稍稍的微調取決于你自己的把握，別人不好幫你做決定。但是如果你調整了目標也不要告訴任何一個中介業務員，當然對任何業務員都要做到信息公平。

A-12，至于某些中介機構的報價在你之上，你可以不用去干涉。一般來說買方都會貨比三家，同樣的房源如果有中介這樣做是在砸他們自己的招牌。

A-13，抓住一個剛需的買家和機會，坐下來談。進行討價還價的時候，也許最終你讓步了20000元，但是是從幾千的讓步一點一點割肉開始的。

A-14，你強調的是到手價，從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務費（其他費用全由買家出基本沒有問題）。技術上的困難是中介機構又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉嫁到買家頭上，畢竟中介要吃飯，中介機構的負責人會私下同你面談，我建議的底線是只出一半的中介服務費。

A-15，簽合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介機構的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在這里班門弄斧了。

A-15，補充兩個個誤區：

A-15-1,賣房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。兩個方面你不方便處理，第一是總價的定位問題上，你定的高，買賣房子本身既是技術活，更是運氣活，你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源，只要房子沒有賣掉他就有廢話說：看看看，你把房價怎么定的那么那么高！如果你是網絡發布，你的朋友來找你，一視同仁于所有的房產中介，告訴你的朋友：不好意思，已經發布了，他要代理也是這個價。第二是中介服務費的處理問題上，熟人，給還是不給？鍵盤俠好做，面子很難抹。

A-15-2,賣房不建議做獨家代理。如果自己功課做足了，完全有能力規劃和判斷，讓自己在最高點獲利。所謂獨家代理，就是這套房產的銷售只交給某一家房產中介獨家代理銷售。獨家代理的問題是什么？獨家代理如果在特定期限內沒有完成銷售，會找含糊的理由違約；獨家代理的房價定位一定不是對你最有利的；獨家代理的最終售價可能高于你的價位好幾萬，獨家代理賣房賺的就是這個技術差價。

我這里所談的不涉及法律，不涉及政策，是以一個房東的身份思考如何在高價位賣房，如何高獲利，這個道理適用于所有的交易。

曾經的一次為賣掉一個單身公寓，我定了最最高價，即那片公寓樓正在銷售房價中的頂端，面談過好幾個中介代表都說：哥，這價位不好賣。我放心的是我的這個小公寓有特別的優勢，只是我把這個優勢通過總價放大了，必有其剛需的潛在客戶；我更放心的是這個面積約50平方米的小公寓，全市有將近70名中介業務員為我服務，最終我在總價上讓步2000元結案。（每一個案例最終都會被安居客納入統計基數，當我再次瀏覽那個片區公寓房的房價時，已經有類似價位的案子在進行中了）

幾次下來我也在總結和反思：市場的信心就是靠我這樣的人維持的，市場的高價位也是靠我這樣的人推上去的。雖然我不是惡意的哄抬價格，但是總是有新的高價位產生，我站在了統計分布的兩端。

B，再談買房：

買房以目的性為目標，就簡單歸納一些了，還請各位指正。

B-1，如果是自?。涵h境，學區，購物，物業等等都是考慮的因素。

B-2，如果是買學區：學區房一般都緊張，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，對不起，第二天再一問基本已經被別人定了。買學區房不要被忽悠，市教育局經常會以某條河為界，也就是說，如果你買學區房，好好看看地圖，不要哪天小孩還沒上學又被劃出去了。

B-3，投資：我是以公寓為主，小賺一把。需要考慮的是升值潛力，拆遷可能，租金等等。

不多說了，讓各位見笑了。

經過我手買的7套房子，沒有一套虧的。買房不同于賣房，最低價位不現實，要下手就馬上下手，只要經過你的理智判斷，相對于明天，永遠都是低價位。

二手房出售需要滿足什么條件

法律分析：(1)、手房房屋權已經得到有批準權的(一般是區縣一級)人民***批準出售2)、二手房如果屬于非居住用途的，還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金3)、二手房如果仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權出讓合同，但要繳納土地交易金。法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十六條房地產***、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬***。第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民***規定的部門辦理抵押***。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶***。

出售二手房流程及注意事項

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始***和總***的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢？

第1步：買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示：此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。

第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

風險提示：

1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2.賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3.為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地?！泵缆撐飿I按揭部總監王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

風險提示：因贖樓產生的風險，為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的***。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監管

除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

風險提示：

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環節，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

風險提示：

1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上***原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風險提示：

1.如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

2.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決***，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產所在地的產權***中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上***原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。

風險提示：

1.房地產的風險責任，產權轉移前由***人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2.目前房價上漲，有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封，那么視為業主違約，必須承擔違約責任。

第8步：后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、***等，部分區域像羅湖區，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打***進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

風險提示：

1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的***局查閱業主的戶口是否已經遷出。

如何快速賣掉二手房

如何快速出售二手房？

要快速的出手二手房，***如下：

1、價格絕對是終極殺手

只要價格與其他同地段類似房源差異足夠的大，就會很快出手。

假如每個平方米比其他房源優惠5%以上，一個平方米相差上百塊錢甚至會更多，一套房差異就不是一筆小數。

2、多渠道發布信息

線上、線下（不同的房產中介公司掛牌、熟人之間介紹、物業公司二手房交易代理等）多渠道發布出售房源信息，盡可能多地收集、儲備客戶信息。

3、認真接待、聯系客戶

對***來訪客戶，首先做好甄別、篩選，通過***交流，對符合自己意愿的客戶，作為下一次進一步交流的對象并再次交流，最后確定可以看房的人員。

4、付款方式的選擇

寧愿一次性付款，即使價格再優惠一點我認為也是可以的，至少比買方做按揭的風險要小。

同時，款項收完，你可以作為投資獲取收益（為了避免投資沖動風險，首選銀行的大額存單，利率相對也較高）。

總之，現階段要快速的出手，價格必須要有足夠的誘惑力。

關于我有二手房怎么出售和二手房如何賣出高價的介紹到此就結束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關注本站。