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朗詩三度更名發力代建背后三大難題待解丨公司
來源：中國房地產報
近兩年，在房地產開發逐步下行的背景下，代建領域逐漸成為房地產行業新的增長點，不少房企都在加緊布局。在朗詩綠色管理之前，綠城管理、中原建業已經是港股代建領域的典型企業。
三次更名，兩度“去地產化”后，朗詩綠色管理有限公司（以下簡稱“朗詩綠色管理”，106.HK）將代建定為主業，也成為繼綠城管理、中原建業之后代建行業在港股上市的第3家公司。
8月9日，朗詩綠色管理發布更改公司名稱及更改股份簡稱的公告。
公告顯示，自2022年7月5日起，公司名稱已由“LandseaGreenPropertiesCo．，Ltd．”更改為“LandseaGreenManagementLimited”，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，以取代“朗詩綠色地產有限公司”。
此外，公司于聯交所買賣股份的英文及中文股份簡稱將由“LANDSEAPPT”更改為“LANDSEAMGMT”（英文），并由“朗詩地產”更改為“朗詩綠色管理”（中文），自2022年8月15日（星期一）上午九時起生效，而公司的股份代號“106”維持不變。
早在今年3月31日發布年度業績時，朗詩綠色管理就宣布公司即將更名。朗詩綠色管理稱，自2014年提出“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”戰略轉型以來，公司房地產開發項目的平均持股比率呈逐年下降趨勢，此次更名意味著公司在中國市場，已由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成。
朗詩綠色管理相關人士在接受采訪時表示：“代建操盤是房地產開發的一種形式。朗詩綠色管理未來將以代建業務為主，但仍然會保留投資開發能力。”
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從地產到代建
在房地產狂飆突進的年代里，朗詩綠色管理就像“非主流”，規模很少與這家企業聯系在一起。這種企業風格與朗詩綠色管理的創始人田明有很大關系。
田明被業內譽為地產界里最勤奮的思考者之一，朋友圈里經常可以看到他分享各種關于經濟和形勢的觀點。在田明的意識里，自從創立朗詩以來，規模就不是他最看重的因素，如何活得更長、走得更久則是他一直在思考的。
這種理性讓朗詩綠色管理在房地產最好的時代錯失了發展速度，但在當下，這反而成為優勢。
據朗詩綠色管理相關人士介紹，公司是行業中較早進入代建市場的企業，自2014年提出“輕資產化運營”戰略以來，已經與多種類型機構開展不同類型的輕資產化業務探索及合作，在代建領域已有8年成功實踐。
但是，朗詩綠色管理的發展之路也是一波三折。
2018年初，朗詩綠色地產宣布計劃從單一的地產開發公司向多種業務組成的縱向一體化綜合型集團轉變，公司名由“朗詩綠色地產”變更為“朗詩綠色集團”。這是公司第一次在名稱中淡化房地產業務，但彼時地產仍然是公司核心業務。
2019年6月，朗詩地產又宣布將包括長租公寓及設計在內的非地產開發相關業務剝離至控股集團，公司更名為“朗詩綠色地產有限公司”，名稱中重新帶上“地產”二字。
此次更名“朗詩綠色管理”是公司第三次更名，名稱中再次“去地產化”。
完成更名后，朗詩綠色管理表示，在中國市場將專注于輕資產業務，成為提供***代建服務的品牌服務商，通過優質的合作開發、小股操盤等多樣化合作方式不斷提高盈利能力。
從朗詩綠色管理的業績數據來看，截至2021年底，朗詩擁有項目儲備可售面積為538.51萬平方米，預計可售貨值約為人民幣984.3億元。其中，開發代建服務項目共52個，可售面積292.73萬平方米，預計可售貨值約為人民幣561.6億元。同期內，朗詩綠色管理代建業務及小股操盤項目的可售貨值占中國地區總可售貨值的比重已經超過90%。
此外，根據朗詩綠色管理提供的數據統計顯示，目前其代建業務的市場占有率為11.6%，位居行業前列，與其地產開發銷售情況形成對比。
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代建的難題
近兩年，在房地產開發逐步下行的背景下，代建領域逐漸成為房地產行業新的增長點，不少房企都在加緊布局。在朗詩綠色管理之前，綠城管理、中原建業已經是港股代建領域的典型企業。
其中，綠城管理入局較早，因此也更早享受到代建發展的增長紅利。2017年至2021年，綠城管理的營業收入規模從10億元左右增長至約22億元，而凈利潤則從2.47億元增至5.65億元，四年間利潤增幅約129%。中原建業是國內代建領域第二大公司，其2021年全年實現營業收入約13億元。旭輝控股也在2021年成立了代建平臺旭輝建管，截至去年年底，這一平臺已簽約總建筑面積280萬平方米，預估合約總代建費4.7億元，預估可售貨值145億元。
與這些競爭者相比，朗詩綠色管理有何優勢？
上述朗詩綠色管理的相關人士在接受采訪時表示，朗詩綠色管理的優勢包括綠色建筑研發與建造能力、健全的運營組織能力、供應鏈管理能力以及紓困資產解決能力。
“依托20年房地產項目開發經驗，朗詩在項目的每一個環節，都能充分調動管理資源，從價值、成本和風險把控等各維度提供***服務；并通過完整健全的運營管理體系，確保開發全流程的高效運轉。”該人士表示，朗詩擁有多年的復雜項目處理經驗，能夠通過一二級聯動、舊改、城市更新、土地調規變性、法拍、重整、和解等多種模式幫助解決紓困各類不良資產。
“代建”并非簡單的幫忙他人蓋房子，而是對企業品牌輸出、資源整合等一系列能力的綜合考驗。
據朗詩綠色管理方面介紹，在代建的過程中也會遇到各種問題，首要問題就是合作理念的一致性問題。
“讓客戶必須跟朗詩站在同一個頻道上，是我們遇到最大的困難。”朗詩綠色管理內部人士坦言：“造什么樣的房子，不僅是技術問題，而且是價值觀的問題，雙方合作必須要認可我們的綠色發展理念。綠色建筑會比普通住宅增加一部分成本，不少房企不是增加不了成本，也不是采購不到技術、材料、設備，就是核心管理層愿不愿意做綠色建筑的問題，這也是房地產行業中的共性問題。”
其次，長期的綠色理念和短期的經濟訴求之間需要平衡。綠色與利潤的平衡在目前樓市調控限價“一刀切”的情況下難度增加，這也是行業共性問題。
“還有合作模式的問題。在實際操作過程中，項目不同、合作對象不同，具體的合作方式也會有區別，因此我們一直在探索更靈活多樣的代建合作方式，希望在合作理念一致的前提下，資源互補、優勢互補，最終實現合作共贏。”上述內部人士表示。
