前言

眾所周知，史上有一條關于房地產企業股權收并購最為重要的文件，那便是《關于以***股權名義***房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）。該文件曾在互聯網上發酵了很長一段時間，并引發業內諸多爭議。接下來，瀝嘔君將以自身親歷的湖北某客戶案例，就這個文件和大家說道說道。

案情回顧

5年前，湖北當地某房企被其主管稅局上門稽查，稽查結論是：該企業偷稅。中國企業稅負很重，房地產行業尤甚。這也就倒逼著很多企業開始上演形形***的“稅籌絕招”。瀝嘔君結合多年工作實踐，將地產企業的這些稅籌手段分為三類：

一類是合法節稅；

另一類是合理避稅（找稅法的BUG并加以利用）；

第三類就是最為典型的偷稅漏稅。

案涉的這家湖北企業采取的手法就是：陰陽合同。該公司注冊資本1億元，于是，陽合同注明的交易價也是1億元，走“平價***”；而實際上真實交易價是5億元，差額部分4億元，通過隱性管道過賬。如此一來，這家企業一分錢稅沒有。5年下來，賣家順湯順水，啥事沒有。買家購得地塊以后搞開發，樓盤在湖南衡山腳下賣得非常火，8千多元/平。而樓面價才3-4百元/平，再扣除掉其他各項開發成本、費用以后，買家在這個項目上賺了個杯滿盆滿。可到了稅務清算環節時，當初的這位買家才意識到問題所在，稅太重了！稅務局說，你這土地成本只有1億元；買家說，NO！我這地明明是花了5億元拿過來的，怎么會是1億元呢？為了佐證其觀點，買家還向稅局出示了其收藏于柜底多年的陰合同。稅務局開始擺事實講道理：即便你當初的確掏了5億元買項目，這事不假；可是對不起，因為你是股權收購，你買的是土地所屬公司的股權，按照我們稅法規定，股權收購代價是無法進入項目公司作為土地成本在稅前扣除的。

買家曝出了陰合同之后，稅局按圖索驥，直接就去找當初的賣家說事了。你們當初的交易總價款明明是按5億元來的，你怎么只按1億元來報備呢？按照企業所得稅法的規定，股權溢價所得的4億元，你必須繳納25%的企業所得稅，即1億元。罰款，0.5-1倍。你這事都過去5年了，我按照1倍處罰，沒問題吧？這也是1億元。滯納金，按0.5‰。一年我們按照360天算好了，5年以來，按本金的90%收你滯納金，沒問題吧？這是0.9億元。補稅、罰款、滯納金，三項合計，2.9億元。

換作你是賣家，你能怎么辦？現在證據掌握在稅局手里，你除了態度誠懇主動交待錯誤，爭取罰款罰一輕些，還能有什么別的好***嗎？經過大半年的折騰，各種公關處理、關系疏通，最終這事總算是塵埃落定了。賣家老板長舒了一口氣，以為這事兒可算翻篇了。誰承想——

不期而遇的土地增值稅

沒過幾天，地稅局也找上門了。理由是：你這事雖然是股權***性質，但是實質是***公司名下的土地使用權，所以必須繳納土地增值稅。1億元的土地，賣5億元，賺了4億元。增值率400%，適用土增稅率是60%，應納土增稅近2億元。罰款即便按0.5倍計，也有1億元。滯納金同理按5年起算，那就是1.8億元。三項合計，近5億元。

可是轉頭我們想一想，1億元的土地賣了5億元，我總共才賺了4億元，還是毛利。這企業所得稅和土地增值稅總共要交16.6億元！人快要瘋了，有沒有？

687號文的威力在于，稅務局可以遵循“實質重于形式”的原則，對房地產企業以股權***方式***不動產的行為征收土地增值稅。

湖北的這家開發商經內部討論后決定，這次不再被動挨打了，咱要請顧問。幾經周折，湖北開發商就聯系到了瀝嘔君所供職的智慧源。瀝嘔君在了解事情全貌之后，便動筆給湖北地稅局寫了一份申訴材料。在這份材料里，瀝嘔君一口氣提了五大理由，來否定稅局對該企業征收土地增值稅這一行政具體行為的合法性。

關于[687]號文不成立的五點理由

地方稅務局收到這份材料以后，認為我們在文件中論理充分，遂又將該文件往上呈報給了湖北省稅局。省局的立場很堅定：盡管你這份材料所述事實和依據都很全面，但是對不起，我們還是要照常征稅。至于具體理由是什么，懂的都懂，瀝嘔君在這里也不過多延伸了。盡管這件事最終未能辦成，但瀝嘔君還是認為有必要和大家分享一下我們所陳述的這5點理由：

1、首先687號文的性質屬于函件，它是國稅總局向廣西省稅務局就某一具體實務問題的書面批復。比687號文更具權威性的一個文件，我們要看《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。暫行條例就明確約定了，土地增值稅是指***國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以***所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償***房地產的行為。很明顯，687號文和暫行條例在征收對象的確立方面，其觀點是沖突的。當兩個政策文件發生矛盾時，我們要遵循“上位法優于下位法”的原則。聽國務院的，還是國稅總局的？不言自明。

2、國稅總局一般發文件，都會有“主送、抄送”等字樣。但是大家注意到沒有，687號文并未注明任何抄送對象。這意味著，該文件僅對廣西省具有效力，而并不具備全國范圍內的普適效力。其他地方拿到這份文件，最多只是參考。

3、如果稅局均不認可上述兩條理由，OK！咱退一步，那就征吧。可問題是，在這個案子中，誰才是土增稅的納稅主體呢？如把老股東標記為A，新股東標記為B，項目公司標記為C，那么請問，究竟是由ABC中的哪一個，來承擔土增稅的納稅義務呢？原則上，土地在誰名下，就應由誰來繳納土地增值稅，對吧？可現在項目公司的主人是誰呢，新股東。所以稅務局你要收稅，你應該找現在的股東，而不是我這位當初的“賣家”。

4、687號文說的是，一次性100%***股權......需要繳納土地增值稅。可案涉的這個項目是怎么操作的呢？原公司股東是夫妻二人，兩口子先后將其持有的項目公司股權分別***給買家的，并不是687號文所述的一次性***100%股權。

5、最后一招殺手锏。很多人讀687號文，只知道個開頭，卻不知道故事的結尾。案涉的深能源最終不服，向廣西省高院提請上述，高院判令，687號文無效。最終，深能源也沒有真正繳納土地增值稅。無獨有偶。2006年的另一道法院判決，同樣策應了有關股權***無需繳納土地增值稅的觀點。

687號文的影響力之大，一度引發業內人士多方關注，很多學者專家紛紛加入討論陣營。但該文件到底具備多大的效力，效力范圍若何，大概是仁者見仁智者見智了。

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