原題：房產(chǎn)過戶給“家庭成員”，2021年新規(guī)有變，差別大，父母、子女、夫妻都需留意！建議留存。

根據(jù)統(tǒng)計部門最新公布的商品房銷售額和銷售面積算出，前8月全國新建商品房均價為10425元/平米，比第一季度末的10658元/平米有所回落。不過，對于大多數(shù)人來說，由于基數(shù)較高，似乎沒有什么感覺，買房仍舊是一件不容易的事。

值得一提的是，即便現(xiàn)在的房價相比20年前普遍有一二十倍的增長，大部分人仍不著急變現(xiàn)，他們?nèi)栽敢鈱⒇敻蝗耘f儲留在房產(chǎn)上，說到底，房子不僅具有居住屬性，還象征著財富，不但自己可以收收租子，未來老了還可以“傳遞”給下一代，讓他們的生活也有基本保障。那么，問題就相繼而來，現(xiàn)在一套房子總值少則幾十萬，多則幾百萬，上千萬，如何將這樣一大筆財富過戶給子女就非常重要了。從現(xiàn)實來看，房產(chǎn)過戶都會牽涉到稅費，由于標的大，不同過戶方式的費用也天壤之別，比如500萬的房子，哪怕是差1個百分點也是5萬元。所以，經(jīng)常有聽到身邊人問，到底選擇哪種過戶方式好呢？但網(wǎng)上各種過戶信息滿天飛，有的說這樣，有的說那樣，他們越看越迷糊。下面，我們根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)過戶的最新規(guī)定進行一個完整梳理，建議留存。

長期以來，我國關(guān)于房產(chǎn)繼承主要都是以《繼承法》來約定，但隨著形勢變化，有很多情況已不適應現(xiàn)狀。從2021年1月1日開始實施的《民法典》繼承篇替代了原《繼承法》，其中定調(diào)了未來房產(chǎn)過戶的大方向，也更人性化。可以明確地講，在《遺產(chǎn)稅》未出來之前，我們大概率都是按照這部大法來安排包括房產(chǎn)在內(nèi)的繼承過戶事項，但一些涉及到稅費的細節(jié)還是在適時調(diào)整，這不，今年9月1日正式施行的《中華人民共和國契稅法》就對房產(chǎn)過戶的稅費進行調(diào)整，綜合各項新規(guī)來看，主要有以下幾個方面的變化：

首先，說網(wǎng)絡(luò)上的一個曲解。最近有賣二手房的房產(chǎn)中介發(fā)朋友圈說，以后契稅要從1-3%調(diào)整到3-5%，讓買賣雙方盡快完成過戶，這是不正確的。在以前的《中華人民共和國契稅暫行條例》同樣也是規(guī)定3-5%的契稅，不過是一直都按照1-3%的優(yōu)惠來執(zhí)行的，新《契稅法》仍舊沿用這一條，且現(xiàn)在未聽說取消優(yōu)惠，那么，意味著未來將繼續(xù)執(zhí)行1-3%的契稅優(yōu)惠。

其次，增加了2種免契稅情形。一是法定繼承人繼承土地或房屋權(quán)屬；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方變更土地和房屋權(quán)屬。這兩種過戶情況免征契稅。所以，新規(guī)明確了夫妻之間過戶房產(chǎn)是免征契稅的，但子女顯然不在此列，所以，子女過戶還是要交這個過戶費的。

第三，此種情況免征個稅。具體為：法定繼承、無償贈與給直系親屬或贍養(yǎng)人、滿5唯一等情況免征個稅。這里解釋兩點：1.“滿5唯一”就是唯一自住房且新取得的房產(chǎn)證滿5年；2.個稅征收標準為：按房產(chǎn)交易合同價格總價差值（現(xiàn)在賣出價—原來的購入價）的20%，或直接為房產(chǎn)交易合同總價的1%核算。

先看房產(chǎn)買賣過戶。

買賣交易過房子的人都知道，這種方式是建立在各方都健在的情況下，且操作方式也比較成熟。但誰都知道，買賣過戶的稅費有一個最大的特點就是與房產(chǎn)的面積、取得房產(chǎn)證時間以及是否是自己的唯一住房有關(guān)。滿2年可免征營業(yè)稅，滿5年再免掉1%的個稅，按照“契稅+個稅”的原則可以算出：

以一套價值100萬的房產(chǎn)、房產(chǎn)證“滿5唯一”為例，其他價值可以參照此標準得出結(jié)果。那么，90平米以下、90到144平米、144平米以上三種面積段的稅費為2萬、2.5萬、4萬，不過，如果不是賣方唯一房產(chǎn)，那么，三個面積段的稅費分別加上個稅1%，得出的結(jié)果分別為3萬、3.5萬、5萬。

再看房產(chǎn)贈與過戶。

房子屬于不動產(chǎn)，贈與也是需要繳納相應稅費的，但根據(jù)新規(guī)，對直系親屬或贍養(yǎng)人贈與房產(chǎn)免征個稅，夫妻之間的贈與過戶還免征契稅。那么，分別看一下兩種情況的稅費，同樣以一套價值100萬的房產(chǎn)為例：

假如屬于夫妻之間贈與過戶，其中契稅為房產(chǎn)評估值的3%免除，公證費為房產(chǎn)評估值的1%，印花稅為0.05%*2（雙方），過戶費用即為：（1%+0.05%*2）*100萬=1.1萬。

假如屬于非夫妻之間的直系親屬或贍養(yǎng)人過戶，其中契稅3%需要全額繳納，同時還有公證費1%和0.05%*2（雙方）的印花稅，過戶費用即為：（3%+1%+0.05%*2）*100萬=4.1萬。

最后看房產(chǎn)繼承過戶。

繼承過戶分兩種情況，一種有遺囑的繼承，一種是無遺囑繼承。先說有遺囑繼承。按照最新規(guī)定顯示，主要有三大變化：

一是遺囑不一定要求公證，未經(jīng)過公證的遺囑也有效，且遺囑的效力以最后一份時間為準。比如說，第一份遺囑公證后，后來又寫了兩份遺囑，以最后時間的遺囑為準。而且立遺囑方式增加到4種，手寫、打印、錄音、錄像方式立遺囑都可以，其中只有打印遺囑要求兩人（含）以上人見證簽名簽時間即可。一句話，怎么方便怎么來，且按被繼承人最真實意思來。

二是繼承人范圍增加。為盡量避免無主房產(chǎn)生，代位繼承人增加了直系晚輩血親繼承人，包括兄弟姐妹的子女。然后，最新的繼承人順序變?yōu)椋旱谝豁樜焕^承人，配偶、子女和父母，第二順位繼承人中的姐妹或兄弟也不在的話，就由其子女來繼承。大家要明白一點，代位繼承并不是越位繼承，而是建立在前面的第一順位繼承人和第二順位繼承人都沒繼承的情況下，所以，無需多慮。

三是繼承過戶的費用。嚴格地說，這條不屬于什么變化，一直也執(zhí)行的，繼承過戶的費用包括公證費、***費，各地費用有所差別，但基本都介于幾百到幾千元之間。

通過以上3種過戶方式的對比可知，房產(chǎn)過戶給家庭成員，沒有統(tǒng)一的答案，其方式和過戶費用選擇均需根據(jù)實際情況來定，可以得出以下結(jié)論：

1.房產(chǎn)買賣過戶和贈與過戶均是在世時操作，而繼承過戶則是被繼承人去世后的過戶；

2.如果屬于“滿5唯一”的房產(chǎn)，買賣過戶比贈與過戶要劃算不少，如果不滿足“滿5唯一”，且房價平穩(wěn)（因為上漲部分需要交20%的個稅），贈與過戶比買賣過戶劃算。這里有一個特殊情況是，夫妻之間的贈與免契稅，所以，無論是否“滿五唯一”，這種贈與都是最為劃算的，前提就是在世時辦理。

3.繼承過戶費用少，辦理也簡單，但僅限于“身后”辦理。這里也有一個特殊情況，如果繼承人名下還有房產(chǎn)，除非不***，若要***繼承下來的房產(chǎn)的話，還需要繳納全值或差值的20%個稅，如果是這樣情況的話，經(jīng)濟上還不如買賣過戶和贈與過戶劃算。

當然，上面僅從經(jīng)濟賬角度得出的結(jié)果，但從現(xiàn)實來看，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，超過9成的人仍舊選擇繼承過戶，主要受傳統(tǒng)觀念“在世時，難以言說財產(chǎn)分配”、“擔心提前過戶給子女，失去了主動權(quán)”。所以，選擇何種過戶方式，還是要根據(jù)家庭實際情況來定，比如子女孝順情況、父母開不開明等等因素。

以上就是房產(chǎn)過戶給家庭成員方式的介紹，你了解了嗎？

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