來源：地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
有了新加坡豐隆的“入主”，“渝派房企”協(xié)信地產(chǎn)暫時告別危機。4月15日，這場“雙贏”的局面，似乎仍在大家心中留有印象。
正如“協(xié)信系”老板吳旭“專注而低調(diào)”一樣，協(xié)信地產(chǎn)手上到底有什么東西，其實外界至今還是沒搞清楚的。
如六天前的重磅稿件《“新協(xié)信”易主新加坡豐隆：吳旭甘做二當家，綠地被邊緣化？》所說的，我們一般所講的“協(xié)信地產(chǎn)”其實就是“重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)”。
如今，新加坡豐隆的“CDL”公司斥資43.9億元控股協(xié)信遠創(chuàng)51.01%股權(quán)，吳旭的實際持股比被降到29%，原二股東綠地控股的持股比目前已被稀釋到不及20%。
如果協(xié)信遠創(chuàng)只是一個單一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，對外資大鱷來說，就并沒有太多吸引力。我們近來跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，這背后另有大隱情。
先看名聲在外的“啟迪協(xié)信”。時間要倒撥到2015年6月，剛浮出不久的協(xié)信集團老板吳旭“一鳴驚人”，推動協(xié)信集團與啟迪控股掛牌成立啟迪協(xié)信科技城集團，包括重慶市***、重慶經(jīng)信委、清華控股等為其強勢背書。
當時，吳旭公開演講說，“新公司專注于科技城投資開發(fā)與園區(qū)營運，是推動自主創(chuàng)新和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合創(chuàng)新平臺，矢志成為中國乃至全球領(lǐng)先的科技城投資運營商”。
同在揭牌的公開場合上，時任啟迪協(xié)信執(zhí)行董事曹志東曾說，“計劃五年內(nèi)銷售額達到1000億元，打造一個市值千億的上市平臺”。此外，曹志東當時還擔任協(xié)信集團常務(wù)副總裁，繼劉愛明之后吳旭最得力的干將。
據(jù)報道：協(xié)信與啟迪控股簽署合作協(xié)議時，吳旭曾表示力爭協(xié)信地產(chǎn)實現(xiàn)2016年底前上市，最遲定在2020年。
前后不同的表述，這背后到底有什么樣的關(guān)聯(lián)？難道吳旭要打造2個上市平臺？
從國家工商信息看，2015年7月，啟迪協(xié)信科技城投資（北京）有限公司（以下簡稱啟迪協(xié)信）成立，最初注冊資本1億元，由啟迪（北京）科技城投資發(fā)展有限公司出資5100萬元，重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資4900萬元。
從以上股權(quán)關(guān)系看，“清華系”旗下的“啟迪系”是占主導地位的，發(fā)揮著品牌、科技及項目獲取等優(yōu)勢，協(xié)信更多是發(fā)揮項目投融資、開發(fā)與管理等優(yōu)勢。今天，打開啟迪協(xié)信官網(wǎng)介紹，對雙方合作也是類似表述。
2016年5月下旬，啟迪協(xié)信注冊資本猛增至15億元，新增股東重慶協(xié)信遠逸投資有限公司（重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)控股91%，重慶晨哲企業(yè)管理咨詢有限公司持股僅9%），最新股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
2017年初，啟迪協(xié)信科技城投資（北京）有限公司更名為啟迪協(xié)信科技城投資集團有限公司，股東重慶協(xié)信遠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更名為重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)，不久股東啟迪（北京）科技城投資發(fā)展有限公司也更名為啟迪科技城集團有限公司。
2018年初，啟迪協(xié)信注冊資本從15億元又增至大約18.16億元，其中，啟迪科技城集團持股注冊資本14.36億元，繼續(xù)占有51%的控股權(quán)。
2019年底，啟迪協(xié)信又新增2各股東上海渝彤實業(yè)和上海渝垚管理咨詢公司，這兩家公司的股東均為重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)，各方持股比例及結(jié)構(gòu)卻最終變成如下：
也就是說，啟迪科技城向上海渝彤實業(yè)和上海渝垚管理咨詢公司出售了所持啟迪協(xié)信35.66%的股權(quán)，自身僅剩15.34%。
從以上股權(quán)構(gòu)架解析看，重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)已絕對控股啟迪協(xié)信。啟迪科技城集團為何大規(guī)模減持，并將大部分股權(quán)拋給吳旭，仍是一個謎團。
目前，啟迪科技城集團是啟迪控股的全資子公司。另據(jù)悉，啟迪控股由清華控股持有近45%的控股權(quán)，上海協(xié)信進瀚投資有限公司持股20%。
經(jīng)查，上海協(xié)信進瀚投資有限公司由協(xié)信投資有限公司100%控股，最終股東為吳薔、吳駿和吳家輝。
據(jù)啟迪控股介紹：吳旭現(xiàn)任啟迪控股副董事長、上海協(xié)信進瀚投資有限公司董事長、協(xié)信投資有限公司執(zhí)行董事、重慶協(xié)信控股集團董事長兼總經(jīng)理、協(xié)信地產(chǎn)（中國）有限公司董事長、啟迪協(xié)信科技城集團董事長。
去年初，啟迪控股有意籌劃股權(quán)重組，目標是重組完成后，啟迪控股股權(quán)結(jié)構(gòu)中的國有資本比例將不低于51%。去年3月份，啟迪控股合作方案出爐，雄安集團和/或雄安新區(qū)管委會控股的基金與清華控股將并列成第一大股東。這意味著上海協(xié)信進瀚的持股比將被稀釋。
一方面，清華控股有意“積極”強化在啟迪控股中的國資控股比例，另一方面有意間接在啟迪協(xié)信大規(guī)模減持并放棄控股權(quán)而暗含一種“消極”態(tài)度。
值得一提的是，2018年4月份，協(xié)信集團副總裁、啟迪協(xié)信執(zhí)行董事曹志東突然匆匆離職，當初喊出“啟迪協(xié)信5年內(nèi)千億銷售額及打造千億市值平臺”，也成過眼云煙。
注：協(xié)信集團原副總裁、啟迪協(xié)信原執(zhí)行董事曹志東
從啟迪控股的收入構(gòu)成看，科技園建設(shè)服務(wù)主要來自啟迪科技城、啟迪協(xié)信和啟迪運營管理三家公司，但近些年營收逐年銳減，貢獻占比越來越低。
啟迪控股解釋說，科技園建設(shè)服務(wù)之所以表現(xiàn)如此，主要是業(yè)務(wù)拓展有所放緩。2006年，清華科技園建成，歷時12年，主園區(qū)經(jīng)營模式初見成熟，成為啟迪控股的業(yè)務(wù)托底保障，迎合各地***創(chuàng)新發(fā)展的需求，以“投資開發(fā)模式”在全國開拓分園建設(shè)，對科技園地產(chǎn)物業(yè)出售及租賃，成為該板塊的主要收入模式。
這種科技園開發(fā)模式與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式非常相似，只是多了一項來自名校軟件服務(wù)體系，顯得更高大上一些。如果脫去這層外衣，本質(zhì)上是一樣的。據(jù)啟迪協(xié)信介紹：在建項目40多個，開發(fā)面積上千萬平方米。
注：啟迪協(xié)信·青島科技城
4月5日，我們曾刊發(fā)重磅文章《暴雷！北大科技園16.9億債蹊蹺違約，加速回款能否拯救危局？》，科技園區(qū)物業(yè)開發(fā)銷售與租賃均面臨較大的市場挑戰(zhàn)，資金壓力也非常大。
如今通過大規(guī)模減持股權(quán)后，啟迪協(xié)信已變成啟迪科技城集團的參股子公司而非并表子公司，背后著實耐人尋味。那么，重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)到底是主動收購還是被動接盤，也是一個謎團。
注意！前文已提到，持有啟迪協(xié)信45.73%的第一大股東重慶協(xié)信遠逸投資有限公司，由重慶協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)控股91%，重慶晨哲企業(yè)管理咨詢有限公司持股僅9%。
目前，重慶晨哲企業(yè)由重慶協(xié)信遠澤投資顧問有限公司100%控股，重慶協(xié)信遠澤由協(xié)信地產(chǎn)（中國）有限公司100%控股，而其由重慶遠沃投資100%控股，背后是重慶遠沐投資，再往里看是重慶協(xié)信遠創(chuàng)商管公司，最終又回到協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)。
另據(jù)悉，重慶協(xié)信遠澤還是協(xié)信物業(yè)平臺——重慶天驕愛生活的主要股東。這說明協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)旗下既有地產(chǎn)開發(fā)，也有商管平臺，還有啟迪協(xié)信，還有物業(yè)公司平臺。
在吳旭的眼里，“協(xié)信系”想構(gòu)筑的“商住產(chǎn)功能集成一體化”開發(fā)模式，隨著股權(quán)構(gòu)架的深入剖析，也逐步清晰起來。新加坡豐隆的控股“入主”，協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)能否開啟新局面，我們將會進一步跟進報道。
編輯：密探君
文章來源：地產(chǎn)密探
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