貸款買房怎樣才能更劃算？

;?????買房的貸款被稱為個人住房貸款。基本上分為這幾種：住房公積金貸款，個人住房商業貸款和個人住房組合貸款。

??????貸款，不管是哪種，都要求主貸人的資信：包括收入，學歷(學位)，所在單位的性質，以前是否有還款逾期(包括信用卡或貸款的還款逾期)對于市二手房交易買賣雙方的購房心理上，由于整個房地產市場大環境不明朗的原因，不僅新房市場由買方市場占主導，二手房市場也是如此，賣方市場不再像以往那樣活躍。尤其是急需用錢急賣房的賣方客戶，在房源的交易總價上，明顯有松動的現象。

??????您是否知道，個人住房貸款的預期年化利率要遠遠低于普通貸款？在購房時，每個人會對自己的投資方式有一個長期而周全的計劃，通過申請個人住房貸款，取得最低的融資成本。但是在具體操作中，還有許多細節性的問題需要加以考慮，那么，如何貸款購房才是最劃算呢？

??????一次付清還是貸款劃算如果你有足夠的財力，可以一次性付清全部房款，但是辦理住房按揭貸款仍然是合算的。因為，只要能取得高于貸款預期年化利率的投資預期年化收益，借款人可以把自己自有資金用作其他投資項目。

??????有些投資者可能是因為不愿承擔利息支出，不想負債，而將自己所有的積蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用時，如果想申請貸款裝修新家，這時再進行融資，可以申請個人信用貸款或住房抵押貸款，但卻要承擔期限貸款預期年化利率，其10年期的貸款預期年化利率為621%。同樣是拿出所新購的住房抵押，由于借款人所選擇的貸款品種存在差異，預期年化利率是不同的。若借款人在購房時就申請個人住房貸款，其10年期的貸款預期年化利率為558%，同樣的融資，預期年化利率比期限預期年化利率低063%，以10萬元貸款為例，10年里將少支出利息3786元。由此可以看出，個人住房貸款的預期年化利率遠遠低于普通貸款。

??????買房是一個較復雜的商業行為，而通過申請貸款，銀行已幫借款人對房地產項目做了初步的調查和審查，而且完善的個人住房貸款操作無形之中為借款買房人把了一道房地產買賣和房地產抵押的政策關、法律關。因為對于銀行來講，為某個項目提供按揭貸款支持，定會對房地產開發商和房地產項目進行深入調查，而且銀行提供按揭的前提是有效的買房合同，銀行發放貸款的前提是有效的抵押。

??????貸款買房六條準則如果您已打算貸款購房，那么建議您掌握以下六條準則：

??????1、對家庭現有經濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經濟實力的內容包括存款和可變現資產兩大部分。后者又涵蓋了有價證券、現有住房置換等。

??????2、對家庭未來的收入及支出作合理的預期。這包括收入預期和未來大額支出的預期。前者要考慮的因素包括年齡、***、學歷、工作單位性質、行業前景乃至宏觀發展趨勢等。一般來說，年輕、高學歷、***前景好、單位效益好的家庭成員收入預期較高。個體經營者和規模較小的私營業主應該對經營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃。后者要考慮的因素包括結婚、生育、健康、求學、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。

??????3、學會計算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據。還款能力的計算***是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。

??????4、學會計算自己的可貸額度。借款人的可貸款額度可用這樣的公式計算：可貸款額度等于借款人的月還款能力除以相應貸款年限的每萬元貸款的月還款額×10000元。

??????5、組合貸款的最優組合原則。公積金貸款盡可能多，商業貸款盡可能少。因為公積金貸款的預期年化利率遠比商業性貸款要優惠。

??????6、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現金用完，而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新家具、家電等室內用品。

??????時間15到20年最恰當一個最基本的常識是，借款期限越長每月還款就越少，但總還款額必然上升。10萬元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約166萬元。認為借款年限一般15到20年就足夠了，對普通百姓而言，退休以后再承擔較高還款壓力，風險較大。此外，各商業銀行在住房貸款業務的營銷中，會有一些利民措施。如“非指定樓盤按揭貸款業務”，購房人若自己落實按揭銀行，而不需要房產商提供任何擔保，一般來說，可以享受房產商提供的一次性付款房價優惠措施。

??????延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款10000元為例，如果2年還清，每月還款438元，利息負擔504元；如果4年還清，每月只需還款229元，每月還款減少209元，負擔減輕50%左右。但是利息負擔也從504元增加到了1004元，同樣增加了50%左右。而如果比較第29年和第30年，29年的貸款為每月還款5473元，30年的貸款為每月還款5393元，同樣是延長一年，每月負擔只減少不到1元，1%左右。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。30年的利息負擔是94148元，29年的利息負擔是904604元，利息負擔增加將近400元，4%左右。所以合理的還款期限應該是15到20年。

??????首付越少越合適每個人的財富積累不一樣，對未來經濟收入預期不一樣，因而每個人會選擇自認為合理的首期付款額。而依據中央銀行的規定，購房貸款不超過房價的80%，就是說購房者必須準備20%以上的首期付款。

??????建議購房者最好能申請到70%至80%的抵押貸款，因為在某種程度上，貸款愈多愈好，首期愈少愈好，當然這一切都應控制在購房者的負債能力之內。首期付款額低，就意味著合同期內每一期的付款額高，特別是利息負擔會多一些，但購房者將有多余的資金用于改善其生活品質和其他投資。因為其他投資的預期年化收益有不少項目都高于貸款預期年化利率，所以選擇較低的首期付款額為好。

??????另外，現在有些銀行了新的貸款方式，轉按、加按、換按，這些都是很方便購房者的選擇。其中，變更住房借款人簡稱“轉按”，延長原借款期限或追加貸款額度的簡稱“加按”，變更抵押物的簡稱“換按”。如果你在貸款購房以后，想把這套房子賣掉，就可以轉按。這樣，如果你首付越少，你轉按之后，轉移的利息負擔就越多。假如我們購買一套每平方米3000元的房子，面積100平方米，按揭年數15年(180期)，按揭7成和8成，就會產生不同的結果。如果你購買這樣一套房子，在5年后你想賣掉，就可以進行“轉按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息僅僅多付12816元。而且，你轉換按揭之后，所有的利息負擔就安全“轉移”到了其他購買者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息僅僅多出12816元，投資在***式基金上的年預期年化收益按保守的5%計算，是30000×5%×15=22500元，這還沒有算每一年的基金預期年化收益的累計投入，所以，預期年化收益要高得多。

??????另一方面，因為的購房貸款預期年化利率不斷在降低，那么在如此優惠的貸款預期年化利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力地申請，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果實在到最后負擔不起，還可以進行“加按”，沒有什么可擔心的。

??????此外，如果你手上的錢不少，收入也可觀，除了購房外，你還有其他比較在行的投資，不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會大大降低利息的負擔。不管怎樣，在你的負債能力范圍內，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢能更好地生錢，是最佳之舉。

??????提前還貸值不值許多貸款者當初貸款時，由于對今后自己能掙多少錢心里沒底，故常常抱有“多貸一點、貸期長一點”的保守思想。幾年下來，隨著收入的增加，還貸能力有了較大的增加，但貸款畢竟要支付利息，有人謂之“半輩子要為銀行打工了”。如果貸款者收入較預期有明顯增多，具有提前還貸的能力，是否要提前還貸，提前還貸值不值？這要根據實際情況來定。如果你手中的富余資金回報率高于購房貸款預期年化利率時，就不應考慮提前還貸。反之，如果有多余的錢但是沒有別的用途，提前還貸還是合適的，同時，你還可以到保險公司要求退還前期內的保費。

??????還款***因人而異個人住房貸款還款方式一般說來有5種：1到期一次還本付息法。這種***只適用于期限在一年之內的貸款。2等額本金還款法。這種***的第一個月還款額最高，以后逐月減少。3等額本息還款法。是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。4等比遞增還款法。是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增。5等額遞增還款法。與第4種***基本相同，只是把固定比例改為固定數額。一般來說，第2種、第3種***適宜于收入穩定的成熟家庭，第4、5種***適宜于收入處于上升階段的成長型家庭。總之，應主要根據自己財務收支與時間推移的關系來確定選擇還款***。

買房子辦貸款，辦理哪種貸款方式最劃算？

住房貸款，如果你想最劃算，一般要遵循以下***。

1.盡可能使用公積金貸款如果你有公積金，盡量用公積金貸款。眾所周知，公積金貸款的利率很低。即使是現在，公積金貸款的利率一般也是3.25%，遠低于4.65%的市場報價利率，可以貸款20年。所以想貸款買房，首先要用公積金貸款，盡量滿足條件，可以省下你不少利息支出。

2.盡量降低商業貸款利率選擇商業貸款，盡量選擇大銀行，盡量想辦法降低貸款利率。如果購買的住房總量比較大，公積金貸款的額度可能不夠。這個時候，我們也可能選擇商業貸款。在選擇商業銀行貸款時，要盡量滿足大銀行房貸利率的優惠條件，這樣才能以相對較低的利率獲得商業銀行貸款。只要貸款利率比較低，就比較劃算。

3.盡可能多地貸款如果你的收入比較高，盡量多借也是一件很劃算的事情。房貸利率總體來說比較低。如果你自己的收入夠高，每月還貸沒有問題，那你一定要想辦法多貸款。未來通貨膨脹，貸款越多，性價比越高。所以，如果你有足夠的還款能力，你盡量多借可能更劃算。

4.結論綜上所述，想要最劃算的住房貸款，首先要盡量使用公積金貸款，然后盡量降低商業貸款利率，再想辦法盡可能多的貸款。

房子貸款就是貸的越多時間越長，這是最劃算的基礎，你如果買房子是字數那么當然是公積金最劃算，你如果是買房子投資，那么就是等額本息和等額本金的差別，如果等額本息就是你不打算短時間內把貸款還上，那么你就用等額本息，因為等額本息扣除的是你的成本并不是你的利息，那么你如果投資一套房子，想短時間內給還上的話，那么你就選擇等額本金，因為等額本金還的是你的利息，然后再還你的本機，這樣你在短時間內還款的時候你的還款壓力就不會很大，所以以上幾點就是貸款最為劃算的途徑。

買房子怎么貸款最劃算？

如果有公積金的話，用公積金貸款最劃算，因為公積金貸款的利率比商業貸款的利率更低很多。目前各地的公積金貸款利率還沒有發生很大的變化。依舊執行以前的標準。

1、貸款期限在5年以下，包括5年，貸款利率為2.75%;

2、貸款期限在5年以上，貸款利率為3.75%。

與商業銀行的的貸款利率相比，公積金貸款利率依然是偏低的。因為還款方式不同，相同利率情況下產生的貸款利息也是有差別的。

不過公積金貸款的前提條件是必須做到申請貸款前連續繳存住房公積金，且連續繳納時間不少于6個月。辦理貸款的時候可以選擇等額本金的還款方式，這樣利息會更少，此外，貸款的年限越長，利息越高。

公積金貸款條件：

1、借款人具有完全民事行為能力;

2、具有本市城鎮正式戶口或有效居留身份;

3、具有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

4、借款前正常繳存住房公積金且連續交足半年以上;

5、能提供購買自住住房的有效合同或協議;

6、借款人和購房合同中的購房人必須一致，購買共有產權的(除配偶外)共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾;

7、具有不低于購買自住住房價值30%以上(二手房40%以上)的自有資金;

8、借款人同意辦理住房抵押和保險;

9、購買商品住房的，應由開發商提供階段性擔保并報備相關資信材料;

10、借款人同意在貸款承辦銀行開立個人帳戶，并同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶劃收貸款本息。

貸款買房注意事項

1、申請住房貸款前先不要動用公積金：

如果借款人在貸款前先提取公積金儲存余額來用于支付房款，那么您的公積金個人賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也一樣零了，這就意味著您將申請不到公積金貸款。

2、在借款中的最初一年內先不要提前還款：

按照規定公積金貸款的有關規定，部分提前還貸款應在還貸滿足一年后提出，并且您所歸還的金額應該超過6個月的還款額。

3、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行：

當您在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，工行就會受理您的延長借款期限申請。

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