中國(guó)基金報(bào)

　　9月6日盤前，在港上市的千億房企旭輝控股公告，子公司“旭輝地產(chǎn)202006”擬有條件向華王有限公司出售一處位于香港英皇道的地塊，總交易代價(jià)為13.38億港元。

　　從出售資產(chǎn)包和支付方式來(lái)看，本次交易目的以化債為主，其中出售資產(chǎn)中兩筆銷售貸款合計(jì)達(dá)到11.31億港元，占比超過(guò)八成。買方支付也不完全是現(xiàn)金，其中5.43億港元為承兌票據(jù)，占到總交易對(duì)價(jià)的四成。

　　近期旭輝控股持續(xù)拋售資產(chǎn)回籠資金，并在本周剛剛宣布完成一輪配股，資產(chǎn)出售及配股對(duì)象大多為公司實(shí)控人林氏三兄弟或其控制的實(shí)體，“輸血”意味明顯。今年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入同比下滑-18.29%至297億元，凈利潤(rùn)下滑79%至7.3億元，今年1至7月銷售額下超過(guò)50%。

　　交易地塊市值20億港元?持續(xù)賣資產(chǎn)及配股回血

　　根據(jù)公告，此次交易的目標(biāo)公司持有位于香港英皇道101號(hào)及111號(hào)地段的全部權(quán)益。該地塊總占地面積約為12695平方呎，由目標(biāo)公司以18.8億港元收購(gòu)而來(lái)，目前處于拆卸狀態(tài)。該地塊計(jì)劃重建為設(shè)有商業(yè)空間的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于2026年完成。根據(jù)獨(dú)立估值師對(duì)該地塊進(jìn)行的估值，其在6月30日的評(píng)估市值為20億港元。

　　旭輝控股稱，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額（經(jīng)扣除估計(jì)開(kāi)支）合共約6.81億港元，將用作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。不過(guò)從此次交易代價(jià)構(gòu)成來(lái)看，對(duì)旭輝更重要的是甩掉了一大部分債務(wù)包袱，內(nèi)含的兩筆銷售貸款分別為10.28億港元和1.04億港元。

　　而交易支付上實(shí)際上也不完全能拿到現(xiàn)金，超過(guò)5億港元為承兌票據(jù)。

　　中國(guó)基金報(bào)記者注意到，這是7月份以來(lái)旭輝公告的至少第三筆資產(chǎn)出售。

　　7月11日，旭輝控股公告，公司的間接非全資附屬公司上海豐旭（作為賣方）與領(lǐng)寓國(guó)際的間接全資附屬公司上海瓴艾（作為買方）就以代價(jià)人民幣1.86億元出售一項(xiàng)物業(yè)訂立買賣協(xié)議。該物業(yè)為位于上海松江區(qū)九亭鎮(zhèn)蒲匯路178弄6號(hào)的上海旭輝純真中心6號(hào)樓，建筑面積合計(jì)約11677.77平方米。該物業(yè)由旭輝控股集團(tuán)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后一直由集團(tuán)持作投資物業(yè)以收取租金收入。

　　8月10日，旭輝控股再公告，擬以6.74億港元售出全資子公司60%股權(quán)，其中包含了6.54億港元的股東貸款。而受讓方實(shí)際是由林中、林偉及林峰三兄弟控制的一家公司，林氏三兄弟正是旭輝控股大股東、實(shí)際控制人。此次出售僅錄得收益約987.5萬(wàn)港元，顯然主要目的也是化債。

　　除了出售資產(chǎn)，旭輝也通過(guò)配股回血。

　　就在本周公司公告以2.06港元的低價(jià)格完成一輪配股，發(fā)行數(shù)量3.05億股，獲得資金6.23億港元，該等資金將用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途。值得一提的是，參與此次配售的6名對(duì)象業(yè)均為林氏三兄弟控制的企業(yè)獲家族信托，也算肥水沒(méi)有流向外人田。

　　自去年4月以來(lái)，旭輝控股股價(jià)跌幅達(dá)到70%。

　　打破連續(xù)7年中期分紅慣例?公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)合計(jì)687億元

　　在8月19日發(fā)布盈利預(yù)警后，公司8月30日正式發(fā)布中期業(yè)績(jī)，具體來(lái)看，2022年上半年公司營(yíng)業(yè)收入297.2億元，同比下滑18.29%，歸母凈利潤(rùn)僅錄得7.31億元，同比下滑79.71%。

　　營(yíng)收和凈利的下滑因此前有過(guò)預(yù)警，市場(chǎng)其實(shí)更關(guān)心債務(wù)情況。

　　中國(guó)基金報(bào)記者注意到，旭輝控股多項(xiàng)償債相關(guān)的指標(biāo)不太理想。

　　一是“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”下滑40%，錄得311億元，而一年內(nèi)到期的“銀行及其他借款”卻大幅上升了85%，錄得151.8億元。雖然銀行結(jié)余可以覆蓋銀行借款等短債，但旭輝另有900多億的應(yīng)付賬款及應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，其中有多少一年內(nèi)要付將很大程度上決定資金壓力。

　　二是公司的融資成本同比上升了64.8%，錄得3.72億元，在利潤(rùn)表一堆下滑指標(biāo)中成為“萬(wàn)綠叢中的一點(diǎn)紅”。

　　三是公司打破了連續(xù)七年中期分紅的慣例。從2015年以來(lái)，公司每年中期都有分紅，直到此次2022年中期不再分紅。實(shí)際上，此前中國(guó)基金報(bào)曾報(bào)道，隨著公司在手現(xiàn)金下降，其2021年度分紅就已經(jīng)大幅下降了75%。

　　目前，從公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)來(lái)看，旭輝存續(xù)美元債12筆，合計(jì)78.81億美元（約合人民幣546億元），其中一年內(nèi)到期2筆，共4.15億美元（約合人民幣28.75億元）。

　　另外，旭輝控股集團(tuán)及上海旭輝企業(yè)管理有限公司兩個(gè)平臺(tái)合計(jì)存續(xù)境內(nèi)公司債、券商資管計(jì)劃等9筆，合計(jì)人民幣141億元。其中一年內(nèi)到期回售的一筆，即公司債“20旭輝01”，債券余額人民幣21.2億元，明年5月面臨投資者回售選擇權(quán)，目前價(jià)格百元債券面值為72元。

　　截至9月6日，三大評(píng)級(jí)巨頭對(duì)旭輝控股集團(tuán)給出的最新企業(yè)家族評(píng)級(jí)情況為：標(biāo)普“BB”，評(píng)級(jí)展望負(fù)面；穆迪“Ba3”，評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單；惠譽(yù)“BB”，評(píng)級(jí)展望負(fù)面。