原標(biāo)題：知名開(kāi)發(fā)商代建項(xiàng)目多次起爭(zhēng)議：被指質(zhì)量下滑，當(dāng)“包工頭”是好生意嗎？

　　房地產(chǎn)投拓口招聘寒冬里，許鋒捕捉到一絲暖風(fēng)。

　　許鋒在一家地方型房企負(fù)責(zé)城市更新工作，由于城市更新投入成本大，他所在的房企開(kāi)始裁撤相關(guān)部門。許鋒的同事陸續(xù)從公司離職，而留在公司的同事需面臨更繁雜的工作以及充滿不確定性的職業(yè)旅程。

　　將視角放大到投拓領(lǐng)域，以許鋒為代表的投拓人機(jī)會(huì)寥寥。今年以來(lái)，房企節(jié)衣縮食，不少房企按下拿地暫停鍵。這也意味著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求減少，***人才供給過(guò)剩，裁員難以避免。

　　許鋒對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，開(kāi)發(fā)領(lǐng)域關(guān)閉門戶的同時(shí)，代建業(yè)務(wù)低調(diào)地開(kāi)啟招聘之窗。

　　近期，不少企業(yè)的代建部門向許鋒拋出橄欖枝，且條件不遜于傳統(tǒng)投拓部門。由于代建業(yè)務(wù)擴(kuò)招，不少離開(kāi)了房地產(chǎn)領(lǐng)域的同行再度回歸，而身邊的投拓人也看到了轉(zhuǎn)型的希望。

　　近年來(lái)，不少企業(yè)瞄準(zhǔn)低成本和低風(fēng)險(xiǎn)的代建賽道。目前，代建領(lǐng)域吸引眾多新玩家，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)30家，TOP50房企涉及代建的占比約三成。其中，既有萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海、保利發(fā)展等大型房企，也有朗詩(shī)、仁恒、當(dāng)代、天房等中小型房企，領(lǐng)跑的綠城管理（09979.HK）、中原建業(yè)（09982.HK）已經(jīng)順利上市。

　　不拿地，只為別人“代工”。已存在10年前的代建賽道，為何能翻紅？入局者眾，市場(chǎng)逐漸從藍(lán)海變紅海，代建生態(tài)又將有何變化？

　　房企搶灘

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前行業(yè)內(nèi)的代建項(xiàng)目主要分為***型代建和商業(yè)型代建兩種。商業(yè)代建收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為銷售額的3%-5%，成為房企搶灘的重點(diǎn)領(lǐng)域。

　　以旭輝控股為例。7月底，旭輝正式成立建管平臺(tái)，主要從商業(yè)代建項(xiàng)目切入代建領(lǐng)域。據(jù)旭輝方面數(shù)據(jù)，截至2022年6月底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目35個(gè)，商業(yè)型代建項(xiàng)目高達(dá)21個(gè)。

　　代建賽道為何突然變得擁擠？

　　根據(jù)代建行業(yè)資深從業(yè)者鄧之鳴的觀察，很多企業(yè)屬于被動(dòng)轉(zhuǎn)型。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)頂，很多房企規(guī)模到了天花板，管理能力有富余，覺(jué)得代建是一個(gè)比較有彈性的空間，通過(guò)管理輸出產(chǎn)生收益，維持一定的規(guī)模。等行業(yè)走出寒冬期的時(shí)候，團(tuán)隊(duì)、能力還都是保全的。”鄧之鳴表示。

　　總部位于上海虹橋的頭部房企投拓人士張夢(mèng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，市場(chǎng)空間大、收入穩(wěn)定、資金占用少，是代建再次吸引房企關(guān)注的主要原因。

　　張夢(mèng)進(jìn)一步向時(shí)代周報(bào)記者表示，在市場(chǎng)回歸理性時(shí)，開(kāi)發(fā)商為確保足夠的現(xiàn)金流，不得不節(jié)衣縮食，減少土地投資。代建項(xiàng)目不需要占用資金，盡管利潤(rùn)較薄，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下不失為一個(gè)好選擇。

　　“新入局者不太會(huì)貿(mào)然出資入股，而像綠城等已經(jīng)在代建領(lǐng)域較為成熟的玩家，會(huì)通過(guò)與外部資本合作方式來(lái)做資本代建，通過(guò)將資金募集到平臺(tái)公司，由綠城開(kāi)發(fā)建設(shè)，最后再共享收益。”張夢(mèng)指出。

　　綠城、華潤(rùn)置地、金地、旭輝等頭部玩家從開(kāi)發(fā)“卷”到代建，如何才能吃好這碗飯？

　　“一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)一定是非常激烈的，誰(shuí)都可以做。但是，一說(shuō)起低密度的產(chǎn)品，請(qǐng)綠城做代建感覺(jué)就非常能產(chǎn)生溢價(jià)空間。公辦領(lǐng)域，金地的市場(chǎng)占有率就相對(duì)比較高。大家開(kāi)始給自己貼標(biāo)簽，慢慢就會(huì)形成在某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，只有一家或幾家公司競(jìng)爭(zhēng)。”鄧之鳴認(rèn)為，深耕細(xì)分領(lǐng)域，或許是一條出路。

　　暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　入局者眾，競(jìng)爭(zhēng)不可避免，最直接的表現(xiàn)便是價(jià)格戰(zhàn)。

　　鄧之鳴向時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)在明顯能感受到，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。“一些新進(jìn)入的企業(yè)，價(jià)格確實(shí)殺得挺低的，基本是品牌房企一半的水平。”

　　鄧之鳴認(rèn)為，代建賽道的新玩家，既有旭輝、世茂這類品牌房企，也有因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模縮減，主動(dòng)或被動(dòng)出來(lái)創(chuàng)業(yè)的地產(chǎn)從業(yè)人員，“他們覺(jué)得自己還是只能干房地產(chǎn)，就組一組團(tuán)隊(duì)接代建。即便排除掉這類干擾因素，一線品牌房企的報(bào)價(jià)水平也是往下走的。”

　　除此之外，代建企業(yè)還要面臨品牌受損、心態(tài)轉(zhuǎn)變等挑戰(zhàn)。

　　以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)的仁恒置地，在上海、蘇州等地的代建項(xiàng)目，多次被質(zhì)疑。

　　仁恒置地在上海的代建項(xiàng)目仁恒·錦繡世紀(jì)，曾在去年8月遇到質(zhì)量問(wèn)題。一名準(zhǔn)業(yè)主在接受媒體采訪時(shí)稱，作為銷售噱頭的鋁板幕墻變成了涂料，“絕大多數(shù)（準(zhǔn)）業(yè)主購(gòu)買仁恒錦繡世紀(jì)，就是沖著仁恒的品質(zhì)去的，現(xiàn)在（準(zhǔn)）業(yè)主普遍非常失望。”

　　蘇州代建項(xiàng)目仁恒·溪云雅園也被指建筑外立面存在不平整問(wèn)題。針對(duì)質(zhì)疑，仁恒置地通過(guò)項(xiàng)目微信公眾號(hào)回應(yīng)稱，經(jīng)實(shí)地監(jiān)督檢測(cè)，溪云雅園外立面平整度符合國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，“雖然外立面已初見(jiàn)雛形，但仍處于裝飾補(bǔ)妝期，并非最終交付狀態(tài)，局部存在的分縫不平整等細(xì)節(jié)問(wèn)題，后續(xù)將進(jìn)行細(xì)致打磨、美化。”

　　對(duì)于仁恒·溪云雅園的品質(zhì)問(wèn)題，相關(guān)人士認(rèn)為，對(duì)于頂流開(kāi)發(fā)商的代建項(xiàng)目，只能放低期待值，“錯(cuò)不都在代建方，有太多成本和決策原因?qū)е聼o(wú)法出精品。”

　　鄧之鳴對(duì)此持相似觀點(diǎn)。鄧之鳴認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)到代建，從甲方變乙方，最核心的挑戰(zhàn)發(fā)生在權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)換過(guò)程中。

　　“原先在房地產(chǎn)公司，你是純粹的甲方，想做成什么樣的產(chǎn)品，想投入多大的代價(jià)，什么樣的價(jià)格預(yù)期，內(nèi)部有完整的邏輯。”鄧之鳴表示，當(dāng)開(kāi)發(fā)商變成服務(wù)型的公司去服務(wù)項(xiàng)目方，可能大家在這些方面會(huì)產(chǎn)生沖突。最直接的可能是，要不要花這么多成本去做這個(gè)事情，定位是不是要做到這個(gè)檔次。

　　因此，出于對(duì)品牌維護(hù)的顧慮，品牌房企出身的代建公司在挑選項(xiàng)目時(shí)，會(huì)綜合考慮項(xiàng)目質(zhì)地、委托方條件等因素。

　　在今年3月的2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，中原建業(yè)董事會(huì)主席胡葆森就表示：“因?yàn)橹行〉禺a(chǎn)商生存環(huán)境越來(lái)越差，會(huì)不會(huì)殃及到代建項(xiàng)目，這是我們選擇項(xiàng)目時(shí)候一個(gè)很重要的條件。我們管控風(fēng)險(xiǎn)的第一個(gè)門檻是：好人好地，地要好，人要好。”

　　8月21日，一名代建企業(yè)高管人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在做代建項(xiàng)目時(shí)，不少品牌房企會(huì)從品牌中獲得利潤(rùn)，這是中小型企業(yè)選擇品牌房企的主要原因。因此，如何在獲得品牌溢價(jià)的同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)，是入局者面臨的普遍難題。目前，不少品牌房企建立了質(zhì)檢流程，將工程進(jìn)度切割成細(xì)分節(jié)點(diǎn)，梳理合格標(biāo)準(zhǔn)，在不同節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)試和檢驗(yàn)，避免產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題。

　　代建的“黃金時(shí)代”

　　從無(wú)到有，從有到多。近年來(lái)“代建”逐漸成為房企轉(zhuǎn)型重要途徑，一部分企業(yè)也在代建市場(chǎng)中賺到了利潤(rùn)。

　　通過(guò)比較代建代表企業(yè)近3年的凈利潤(rùn)率不難看出，其凈利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。其中，綠城管理2021年凈利率為25.2%，近3年來(lái)始終保持在15%以上水平，中原建業(yè)2021年凈利率為59.2%，連續(xù)3年保持在60%左右。

　　今年5月中旬，華潤(rùn)置地管理層人士接受第三方機(jī)構(gòu)采訪時(shí)提及，“十三五”期間公司累計(jì)獲取189個(gè)代建項(xiàng)目，管理投資規(guī)模約1406億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收9.97億元，凈利潤(rùn)2.31億元。

　　2021年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)收入13.01億元，同比增長(zhǎng)13.0%；凈利潤(rùn)7.7億元，同比增長(zhǎng)13.0%，凈利潤(rùn)率59.2%。同年，綠城管理持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到22.43億元，同比增長(zhǎng)23.7%；毛利達(dá)10.41億元，同比增長(zhǎng)20.2%，其中三個(gè)業(yè)務(wù)板塊的毛利率分別為：商業(yè)代建為44.9%、***代建為40.9%及其他服務(wù)為74.2%。

　　時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前代建業(yè)務(wù)的毛利率普遍在40%以上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率區(qū)間為15%-20%。?

　　數(shù)倍于房開(kāi)領(lǐng)域的毛利率，的確很誘人。但代建真的這么賺錢嗎？鄧之鳴并不這么認(rèn)為。在鄧之鳴看來(lái)，代建和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)完全不是一個(gè)量級(jí)。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的凈利率有8-10個(gè)點(diǎn)，但基數(shù)是銷售額，代建行業(yè)的凈利率基數(shù)是服務(wù)費(fèi)。”舉個(gè)例子——一個(gè)貨值10億元的項(xiàng)目，自主開(kāi)發(fā)，凈利潤(rùn)率按10%計(jì)，能賺1億元；委托代建，按行業(yè)的平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4%來(lái)算，收入為4000萬(wàn)元，按綠城管理50%的毛利率計(jì)算，毛利也只有2000萬(wàn)元。

　　“代建只是利潤(rùn)率高，并不是多賺錢的行業(yè)”，鄧之鳴強(qiáng)調(diào)。

　　對(duì)于代建業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，海通證券曾在報(bào)告中預(yù)測(cè)，“十四五”代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)2000億元左右規(guī)模，其中中小房企商業(yè)代建業(yè)務(wù)在未來(lái)能達(dá)到1606.81億元左右的收入空間（假設(shè)代建項(xiàng)目管理費(fèi)率4%），不良資產(chǎn)處理市場(chǎng)達(dá)到年均125.23億元左右的收入水平。

　　金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌在今年博鰲論壇期間也稱，目前代建市場(chǎng)是一個(gè)百億的規(guī)模，到2025、2030年市場(chǎng)占比會(huì)逐步提高，到2025年商品房代建市場(chǎng)規(guī)模占比將會(huì)達(dá)到17%-18%的占比，會(huì)從一個(gè)百億級(jí)的市場(chǎng)成長(zhǎng)為千億級(jí)的市場(chǎng)，它的貨值也會(huì)是20000-25000億的規(guī)模。

　　“隨著本輪調(diào)整期延續(xù)，房企將持續(xù)探索新發(fā)展模式，向多元化輕重并舉轉(zhuǎn)型，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)有望在行業(yè)精細(xì)化趨勢(shì)下獲得青睞。”平安證券指出，在當(dāng)前中小房企生存承壓及金融機(jī)構(gòu)涉足房企資產(chǎn)處置的背景下，代建大有可為。此外，城市更新和保障性住房亦有望為代建業(yè)務(wù)帶來(lái)存量及增量拓展空間。

　　（許鋒、鄧之鳴、張夢(mèng)為化名）