建業(yè)地產(chǎn)絕處逢生？

　　原創(chuàng)?楊柘?斑馬消費(fèi)

　　從去年發(fā)出求救信，到今年引入河南國資進(jìn)場(chǎng)，胡葆森還沒能好好喘口氣。今年上半年最高預(yù)虧60億元，再度讓這位67歲的老人陷入焦慮之中。

　　國資進(jìn)場(chǎng)和啟用老臣，能否幫助這家房企絕處逢生？

　　最高虧60億

　　引入國資后，胡葆森遠(yuǎn)未到事了拂衣去的時(shí)候。

　　日前，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）預(yù)期今年上半年巨虧，又給胡葆森拋出一個(gè)難題。

　　8月15日，公司盈利警告披露，2022年上半年，公司預(yù)期權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約50億元至60億元。去年同期，公司錄得營業(yè)收入203.57億元，權(quán)益持有人應(yīng)占溢利（歸母凈利潤）7.29億元。

　　5大因素導(dǎo)致公司今年上半年由盈轉(zhuǎn)虧：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑；疫情導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩，年內(nèi)交付體量下跌，結(jié)轉(zhuǎn)收入減少；國內(nèi)宏觀市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，商業(yè)租賃需求下降，投資物業(yè)公允價(jià)值增值減少；交付物業(yè)平均售價(jià)下降，毛利率減少；期內(nèi)存貨減值增加。

　　和很多同行一樣，公司今年的銷售數(shù)據(jù)異常冰冷。

　　1月至6月，實(shí)現(xiàn)合同銷售額140.40億元、合同銷售建筑面積191.49萬平方米、銷售均價(jià)7332元，同比分別下降54.8%、52.7%和4.3%。

　　7月單月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額21.19億元，同比下降8.8%，雖然較上月大幅收窄，銷售形勢(shì)仍難言樂觀，勢(shì)必影響今年整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

　　其實(shí)，公司經(jīng)營走上下坡路，早已顯出端倪。2021年，公司營業(yè)收入、歸母凈利潤雙降，尤其，歸母凈利潤大降66.42%。

　　今年以來，賣房難、回款難，是國內(nèi)房企普遍難逾越的鴻溝，即便建業(yè)地產(chǎn)以小麥、大蒜換房營銷出圈，銷售也未見起色。不過，隨著河南國資進(jìn)場(chǎng)和背書，銷售已得到一定助力。

　　公開報(bào)道顯示，7月下旬簽約金額20.6億元。其中，重資產(chǎn)項(xiàng)目銷售10.3億元，環(huán)比中旬提升63%。

　　河南國資能否持續(xù)助力銷售是個(gè)未知數(shù)。公司重倉的河南三四線城市人口呈現(xiàn)凈流出，人均居住面積已較高。申萬宏源在研報(bào)中認(rèn)為這類三四線城市的銷售很難反彈。

　　更大的挑戰(zhàn)

　　8月8日，建業(yè)地產(chǎn)如期償還到期的5億美元票息6.875%優(yōu)先票據(jù)，完成今年所有到期美元債券的償還任務(wù)。

　　但在惠譽(yù)評(píng)級(jí)看來，公司通過內(nèi)部資金和資產(chǎn)出售方式，及時(shí)兌付了這筆美元債券，流動(dòng)性緊張狀況仍沒有消除。結(jié)合今年前6個(gè)月合同銷售額同比下降超過50%，未來回籠資金的速度和總量或?qū)⒋蠓鳒p。

　　截至目前，公司存續(xù)美元債7支，存續(xù)規(guī)模19.6億美元。2023年，將有3支美元債分別在4月、8月和11月陸續(xù)到期，合計(jì)規(guī)模9億美元。

　　據(jù)2021年報(bào)，當(dāng)年底，公司1年內(nèi)應(yīng)償銀行借款、其他借款及優(yōu)先票據(jù)分別為23.99億元、12.02億元和31.60億元，合計(jì)67.61億元。

　　如果今年下半年銷售持續(xù)低迷，公司在今年及明年償還債務(wù)壓力將越來越大。

　　因此，在流動(dòng)性危機(jī)沒有得到根本性緩解的前提下，償還上述美元債，更多的是胡葆森向外界的一個(gè)表態(tài)，“信心比黃金還重要”。簡(jiǎn)言之，只要企業(yè)在資本市場(chǎng)信用還在，發(fā)債和融資才有可持續(xù)性。

　　自今年2月以來，胡葆森著手企業(yè)精簡(jiǎn)賽道和人員，不在追求規(guī)模過快增長(zhǎng)，并且利用盤活資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流。

　　今年4月，公司將旗下商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)務(wù)甩手給萬達(dá)集團(tuán)，并提前獲取部分不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目租金收益；5月，將持有的河南戲劇幻城項(xiàng)目51%股權(quán)、電影小鎮(zhèn)90%股權(quán)***給國資背景的河南文投；8月，引來河南鐵建集團(tuán)入股，進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　得到河南國資加持之后，胡葆森希望企業(yè)能輕裝上陣。在15日舉行的投資溝通會(huì)上，他表示，將爭(zhēng)取2至3個(gè)月達(dá)到復(fù)工率95%至100%的目標(biāo)，為下半年市場(chǎng)復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。

　　人事洗牌

　　7月下旬，河南鐵建集團(tuán)下屬地產(chǎn)平臺(tái)河南同晟以6.48億港元對(duì)價(jià)，受讓恩輝投資持有建業(yè)地產(chǎn)29.01%股權(quán)，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

　　隨著國資進(jìn)場(chǎng)，公司人事變動(dòng)隨之展開。河南鐵建集團(tuán)向公司董事會(huì)提名兩名董事人選。據(jù)公司8月1日公告披露，已委任鄧高強(qiáng)為公司非執(zhí)行董事及公司薪酬委員會(huì)成員、時(shí)松為公司非執(zhí)行董事。

　　資料顯示，鄧高強(qiáng)現(xiàn)任河南同晟董事長(zhǎng)，現(xiàn)年49歲。時(shí)松為河南鐵建集團(tuán)投資管理部總經(jīng)理、河南同晟董事等，現(xiàn)年42歲。

　　與此同時(shí)，胡葆森的得力干將王俊辭任公司執(zhí)行董事、林明彥、陳瑛同時(shí)辭去董事一職。

　　今年春節(jié)后，王俊已卸任CEO，僅留執(zhí)行董事一職。去年3月，王俊的前任袁旭俊辭任公司CEO，僅留執(zhí)行董事專注集團(tuán)發(fā)展策略，7個(gè)月后離開。

　　袁旭俊曾是萬科高管，2017年加入建業(yè)；王俊曾在摩根士丹利和碧桂園就職，2018年加入公司；曾任職凱德集團(tuán)的林明彥，2019年加入公司。

　　以上空降的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，曾助力公司挺進(jìn)千億房企。年銷售額從2017年的304.15億元增至2019年1011.5億元，首次躍進(jìn)行業(yè)前30強(qiáng)陣營。

　　隨著職業(yè)經(jīng)理人出局，在公司任職19年的楊明耀接替王俊擔(dān)任CEO，同時(shí)，加入建業(yè)18年的史書山出任建業(yè)新生活CEO（此前由王俊擔(dān)任）；另外，加入建業(yè)21年的馬曉騰，已在今年2月被委任為中原建業(yè)CEO。

　　不再青睞職業(yè)經(jīng)理人，胡葆森開始重用老臣，能否幫助企業(yè)走出黑鐵時(shí)代？