鄭州百億元紓困基金首個項目落地，知情人：通過項目直接給建業注資，其余幫扶項目在盡調中

　　趙佳琪

　　來源：時代周報APP

　　前不久，鄭州一份“百億紓困基金”方案的出臺，引發廣泛關注。據河南資產管理有限公司官網消息，2022年7月19日，鄭州地產集團有限公司和河南資產聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

　　8月初，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》披露。具體來說，鄭州市房地產紓困基金按照“***引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規模暫定100億元。基金按照“母基金-子基金-項目”的模式運作，采用“棚改統貸統還”模式、“收并購”模式、“破產重組”模式、“保障性租賃住房”模式這四種方式進行項目紓困。

　　2022年8月9日，該基金的首個紓困項目落地。

　　據悉，由鄭州市國家中心城市產業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金（以下簡稱：紓困基金）牽頭、鄭州地產集團有限公司（以下簡稱：鄭州地產）參與，與河南建業投資控股有限公司就鄭州北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

　　針對此事，建業方面回應稱，紓困基金通過市場化、法制化的方式，按照國資監管的要求，與建業集團進行了本次合作。后期擬通過建設和運營，在龍湖金融島片區打造高端金融產業集聚區，助力鄭州市引入智慧產業，推動產業升級。

　　為何首個落地項目選擇北龍湖金融島寫字樓項目？IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代周報記者表示，首先，百億紓困基金實際上規模有限，只能選擇少數有代表性且資產大于負債、代售待租貨值較大的項目入手，同時，該項目在鄭州市國家級鄭東新區發展規劃中的地位十分重要，選擇這個項目作為紓困基金首個落地項目也符合***主導的基金本來的***屬性思維方式。

　　“紓困項目的選擇上更可能會優先選擇本身資質較高并且價值更大的項目。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示。

　　通過項目直接給建業注資

　　時代周報記者了解到，此次達成合作的項目，位于鄭州市鄭東新區北部的北龍湖金融島。公開資料顯示，龍湖金融島被稱為“河南陸家嘴”的，定位于未來鄭東新區國際化區域金融中心建設的主承載區。

　　據新京報報道，為確保鄭州金融島的成功開發建設，2017年，鄭東新區管委會委托***全資子公司河南東龍控股集團有限公司（以下簡稱：東龍控股）面向全國實力房企進行招標，確定合作單位分別為本土房企“老大哥”建業地產和彼時擅長商業開發的重慶協信遠創事業有限公司（以下簡稱：協信遠創），最終三方成立鄭州金融島建設發展集團有限公司（以下簡稱：鄭州金融島公司）負責鄭州金融島的開發和建設。

　　天眼查顯示，鄭州金融島公司分別由協信遠創持股40%，東龍控股持股40%，建業地產旗下河南厚建龍湖股權投資基金中心（有限合伙）持股20%。

　　其中，東龍控股成立于2010年5月。天眼查股權穿透圖顯示，鄭州市鄭東新區城市開發建設管理公司、鄭州地產、鄭州市建設投資集團有限公司、河南水利投資集團有限公司分別持有其78%、8.5%、8.5%、5%的股權。

　　該消息發出后，曾有市場聲音對紓困基金為何選擇寫字樓進行幫扶而不是爛尾樓提出質疑。對此，鄭州某房企知情人士向時代周報記者透露，首先，鄭州金融島有鄭州地產參股，而紓困基金也是由鄭州地產和河南資產聯合設立，“自己參股的項目，在審計、盡調等方面流程較為便捷。”

　　“其次，紓困基金落地的項目壓根就不是寫字樓，并不會給寫字樓帶來任何的流動資金，而是通過寫字樓項目直接注資給建業。”上述知情人士談到，可以簡單的解釋為用一小部分錢去撬動建業的更多項目，拿著這筆流動資金，建業其他困難項目該付款的去付款，該建設的去建設。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也認為，紓困基金本身的規模有限，無法全面解決所有存在問題的項目，而是通過解決一個帶動一批的方式，更好恢復行業信心。同時，前期選擇資大于債的項目亦是為了控制相應的風險，保障基金先期動作的有效落實。隨著風險逐步化解、項目復工情況不斷好轉，社會面的參與度未來將會逐步得到提升。

　　而對于紓困基金對于建業注資的額度等問題，時代周報記者聯系到建業地產，其相關負責人表示，目前未有相關信息。

　　針對于后續紓困基金幫扶的項目，該知情人士告訴時代周報記者，據他側面了解，有一些重點項目已經在盡調和審計的過程中，但因某些項目存在交叉抵押等情況，債務情況至今仍不清晰，中間可能要經過償債、破產重組后再由資金介入等步驟，所需時間應該較長。

　　為何選擇建業？

　　2022年7月26日，一份名為《關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》的文件顯示，鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，針對一些重點企業的項目，給予棚改統貸統還等退出方式。

　　而建業地產便在上述提到的重點企業名單中，同時此次紓困基金首個落地項目落到建業，在不少業內人士看來，主要在于建業本身的資產價值較高，且自救態度頗為積極。

　　“從本次紓困基金主要參與者來看，由紓困基金牽頭，也就是***引導為主，同時選擇以河南本土龍頭房企建業地產為首發，也是想要起到引領示范作用。”陳霄說。

　　作為河南地產一哥，建業在經歷河南多輪疫情、鄭州暴雨的襲擊下，2020年業績增幅幾近停滯，2021年，其營收、利潤等各項指標開始走下坡路。

　　為了自救，2022年2月份，建業集團董事長胡葆森提出，未來建業要“做少、做小、做好”，即精簡原有賽道，不再開辟新賽道、不再追求規模過快增長。

　　首先，精簡組織架構，2022年年初，建業集團把五級管理架構壓縮成三級；其次，盤活不動產。今年4月，建業地產宣布與萬達集團簽署戰略合作協議，就旗下商業項目運營權合作達成一致；5月下旬，河南省國資企業旗下公司——河南老家文旅接手建業集團旗下電影小鎮，以及“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目部分股權。

　　此外，建業地產又引入國資。7月21日，建業地產發布公告稱，公司控股股東恩輝投資有限公司（以下簡稱：恩輝投資）已與河南鐵建投集團（以下簡稱：河南鐵建投）下屬房地產開發平臺河南同晟置業有限公司（以下簡稱：同晟置業）簽訂股份***協議，按0.7325港元每股的價格，向后者出售8.85億股股份，占公司已發行股份的29.01%，合計約6.48億港元。

　　上述的種種舉措，都是為了應對8月份建業地產面臨的一筆5億美元到期債務。8月8日，建業地產發布公告稱，已向8月票據付款代理人電匯全部金額，用于償付未償還本金及利息。2022年到期的5億美元6.875%優先票據已全數償還。至此，建業地產已完成今年所有到期美元債券的償還工作。

　　建業地產稱，該筆還債資金來源于建業地產不動產盤活、大股東股權出讓后所獲資金的股東借款以及境內融資，對公司的經營性現金流不構成重大影響。

　　針對于還債之后的計劃，建業地產相關負責人表示，未來公司將繼續執行既定的戰略目標和發展方向，以保交樓、穩民生為重點，提振消費市場信心，通過制定多項措施，積極推進項目工程建設及施工進度，實現高標準、高品質、按時交付，捍衛自身產品自信。同時，促銷售、促回款，力爭實現持續穩定健康發展。

　　截至6月30日，建業集團1-6月共完成交付20132套，交付面積313.3萬平方米，其中5449套實現交房同時辦理發放不動產***證，4805套實現提前交付。

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