為什么說貸款創造存款?

例如貸款100萬買了一臺汽車，賣車的廠商會收到你的100萬然后存入銀行，而你借回來的100萬還是要還的，還了之后就平掉了，但賣車廠的100萬存款是因為這筆貸款而產生出來的。

國家為什么去庫存國家為什么要去庫存

一、去庫存的含義：狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，譬如企業降低原材料庫存，這一點可能較快實現。廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。

二、去庫存的原因：

1、產品供大于求；

2、產品價格過高，質量低劣；

4、企業資金周轉出現了問題，急于將庫存出清換***金。

5、產能過大：

中國近年來多數工業品產能擴張了數倍，且2007年至2008年的在建產能仍規模巨大，將于未來逐漸釋放，這一產能過剩的嚴重性從宏觀層面的投資與消費失衡局面就可見一斑。

6、投資率高但是內需不足：

中國投資率（資本形成占GDP的比重）近幾年不斷高企達到43%，不僅遠高于中國自身過去多年38%的平均水平，也遠高于其他國家的峰值水平；與此相反，中國消費率則不斷降低，從過去多年的平均水平59%降至目前的50%左右，更低于其他國家的正常水平（70%左右）。

三、怎么去庫存：

1、降低實體經濟融資成本，企業恢復活力，去庫存壓力自然變小；

2、去行政化，這有利于發揮市場的調節作用；

3、取消一些過時的限制性措施等。

四、具體來說——房地產的去庫存：

（一）去庫存含義

狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，比如現在房地產行業出現蓋了大量房子，沒有人買/住，去庫存就是想辦法把這些現有的房子賣出去，去掉這些大量的存量。廣義去庫存化，即消化過剩產能的過程不會很快結束，投資過度和消費不足，使得消化過剩產能要比狹義的去庫存化更長期、更痛苦。這是一個漫長的過程，需要通過時間與實踐，使得產能與消耗達到一個動態平衡。

（二）要怎么實現：

1、要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

2、要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

3、要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

4、要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的***化企業。

5、要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

如何理解2016年五大任務去產能，去庫存，去杠桿，降成本，補短板

去產能——積極穩妥化解產能過剩。依法為實施市場化破產程序創造條件，加快破產清算案件審理。提出和落實財稅支持、不良資產處置、失業人員再就業和生活保障以及專項獎補等政策，資本市場配合企業兼并重組。盡可能多兼并重組、少破產清算，做好職工安置工作。嚴格控制增量，防止新的產能過剩。

降成本——幫助企業降低成本。降***度***易成本，轉變***職能、簡政放權，進一步清理規范中介服務。降低企業稅費負擔，進一步正稅清費，清理各種不合理收費，營造公平的稅負環境，研究降***造業增值稅稅率。降低社會保險費，研究精簡歸并“五險一金”。降低企業財務成本，金融部門創造利率正常化的政策環境，為實體經濟讓利。降低電力價格，推進電價市場化改革，完善煤電價格聯動機制。降低物流成本，推進流通體制改革。

去庫存——化解房地產庫存。落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。把公租房擴大到非戶籍人口。發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。鼓勵房地產開發企業適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。取消過時的限制性措施。

補短板——擴大有效供給。打好脫貧攻堅戰，堅持精準扶貧、精準脫貧，提高扶貧質量。降低企業債務負擔，創新金融支持方式，提高企業技術改造投資能力。培育發展新產業，加快技術、產品、業態等創新。補齊軟硬基礎設施短板，提高投資有效性和精準性。加大投資于人的力度。繼續抓好農業生產，保障農產品有效供給，保障口糧安全，保障農民收入穩定增長，加強農業現代化基礎建設。

去杠桿——防范化解金融風險。對信用違約依法處置。做好地方***存量債務置換工作，完善全口徑***債務管理，改進地方***債券發行辦法。加強全方位監管，規范各類融資行為，抓緊開展金融風險專項整治，堅決遏制非法集資蔓延勢頭，加強風險監測預警，妥善處理風險案件。

更通俗地來說：

去產能：解決所謂的產能過剩。產能過剩可以認為是你生產了足夠多的東西沒有足夠多的人買，那樣就會資金鏈斷裂，你不得不進入破產程序，你手下的員工要失業。所以相應的措施是與破產保護程序，失業人員安置等有關。

降成本：比較好理解，降低企業經營中的各種成本，也包括一些原有的行政上的執照方面等的門檻，讓生意更容易做。能問出五大任務理解這樣問題的，成本是什么應該不需要解釋。

去庫存：主要是房地產庫存方面的問題。房地產庫存可以理解為由于房價依然在漲，所以房產的產權人比起賣更傾向于把房產捂在手中（成了庫存）等待以更高的價格賣出，這不利于房價控制，***需要遏制這種趨勢。

補短板：很容易從字面理解。短板是什么？當前的短板，最突出的是貧困問題，首要任務是脫貧，否則2020年全面小康社會無法建成。還有存在短板的是企業，在技術，產業結構等方面如何創新

去杠桿：個人認為在這里最難理解，指的是降低金融領域中的杠桿引發的風險。舉例：買房可以分期付款，只用付得起首付，剩下的抵押貸款就可以買。這樣就以首付這筆小錢在（鼓勵杠桿的）政策允許下撬動了整比購房交易，而整比購房交易付清是一筆大錢。如果沒有“杠桿”，那么大家手里購房全款不足就無法買房，大家傾向于存錢，而不是消費，經濟失去活力；但是”杠桿”效應太強，大家被允許有一套的錢，可以分成五六套首付，人們容易大量投資，但是不一定有能力還。經濟出現泡沫，容易引發大規模經濟危機。當前中國的杠桿效應是比較強的，所以需要稍微遏制，通過政策限制大家的過度投資。

過去幾年，為什么大部分房地產商都追求高周轉？

“買不起！”

“賣不掉！”

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是“世界十大未解之謎”之一。

自“九八房改”，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世后乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之后，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想象。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個“低增長、高泡沫”的理性預期時代。

此后，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市后程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

但是，2015年，深圳房價“一夜間高位翻倍”。深圳房價年初均價在3萬以內，接著迎來八連漲，同比漲幅達38%，部分地段超50%，漲幅全國第一。年末就超4萬，關內直通6-8萬，剛需極限從300萬快速提高到500萬。

深圳這波“高位翻騰”，終結了大部分工薪族買房的機會。

不過，這只是個開始。

2016年開始，深圳大漲引發連鎖反應。從深圳傳遞到東莞、廣州、惠州、中山，接著石家莊、合肥、鄭州大漲，然后三四線城市普漲。

2015-2016，注定成為中國房地產的轉折年，也是眾多中國家庭及三代人命運的轉折年。

但是，這波樓市普漲，是在“去杠桿、去庫存、去產能”大背景下，為何越“去”越漲？

令人費解的是，中國房地產巨頭越“去杠桿”越兇猛，碧桂園拿下7000億，萬科6000億，恒大5000億，融創、保利4000億。

新城控股、中梁控股、泰禾集團、陽光城等地產“黑馬”，逆勢操作，瘋狂拿地，兇猛加杠桿，追求極致高周轉，成功躋身千億陣營。

這又是為何？

2019年7月16日，作為高周轉模式的代表、業內素有“小碧桂園”之稱的中梁控股，在香港敲鑼上市。

這家千億級別的房企，是港交所9年內迎來的規模最大的一家內地地產公司。

中梁，出身于溫州的地產公司，堪稱業界“黑馬”。2016年，中梁的銷售規模不過190億元，到2018年飆升至1015億元。

三年銷售規模翻了5倍有余，令人瞠目結舌！

這三年，正是中國房價普漲的三年。

此輪普漲，逼近大部分家庭的購買極限，換來的是中國房企的暴利時代。

所謂“洞若觀火”，從房企的角度，透視樓市這三年的離奇漲勢。

土地和貨幣的控制者，是樓市的最大供給者，根本性地決定了樓市的走勢。

房企，是樓市供給的執行者。房企的供給動力、規模及結構，決定了房價的漲跌。

2016年，中國全面啟動“供給側改革”，全國房地產進入去產能、去庫存、去杠桿的關鍵階段，樓市調控升級，市場走勢撲朔迷離。

這一政策轉向，房地產的供給與需求，出現關鍵轉變。

先來看供給端。

去產能、去庫存、去杠桿，對房地產供給來說，至少意味著兩大變化：

一是供給端產能過剩，需要快速出清。

二是房地產企業“喜提”貨幣的年代結束，資本面緊縮，融資成本大增。

此時，房地產企業，會怎么做？

2015-2016年，是中國房企的戰略年。房地產企業面臨一次拉開級別的戰略選擇。他們的豪賭，影響著中國眾多家庭的命運。

通常，庫存高企，貨幣緊縮，融資成本增加，房企都會去庫存、壓縮產能，快速“回血”。

確實，近些年，不少小地產商融資成本大增，部分陷入流動性危機。

2016年，資管業務監管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮。資管新規落地后，小型地產商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄，融資成本攀升。

但是，中型地產商和部分地產巨頭，卻采取了相反的策略。中型地產商，如中梁、泰禾、陽光城等，逆勢加杠桿，玩轉高周轉，虎口奪食，狼吞虎咽，試圖快速躋身全國性大型地產梯隊。

為什么這些中型地產商選擇逆勢而行？

我們看看，當時的房地產公司到底發生了什么，業內高層是如何判斷的。

以典型的中梁控股為例。

2015年，是中梁控股的“戰略年”。

當年，中梁的簽約銷售額不過86億。這個規模，只相當于當時深圳一個大型房地產項目的銷售額。

這一年，中梁制定五年戰略規劃，當時面臨方向選擇的問題。中梁創始人楊劍做了一個非常重要的判斷：未來中國房地產將面臨洗牌，馬太效應會不斷放大，集中度將加速提升，“強者恒強”的格局日益明顯。

“跑步進入行業前30，否則死掉”，這是當時很多中型地產商的共識。

隨著去杠桿、去產能、去庫存加速，資管監管加強，融資成本越來越高，資金越來越緊張，中型地產商焦慮感倍增，甚至面臨“生與死”的兩難選擇：

要不逐漸收縮，控制成本和現金流，甘愿做地方小企業；

要不快速躋身前30強，依靠規模與銀行形成利益共同體。

這是一種“大而不倒”的底層商業邏輯。

房地產，本質是金融項目。

大多數地產商，都深諳“欠小錢是孫子，欠大錢是大爺”的資本之道。

求生欲***中型地產商“野蠻生長”，但如何才能躋身前30強？如何才能邁過千億大關？

房地產，是一個地方性極強的行業。大多數地產公司只能“偏安一隅”，憑借當地政商資源，固守本土，輻射片區。

深圳本土房企鴻榮源、星河、卓越、佳兆業、綠景、中洲、寶能、龍光、茂業、宏發“近水樓臺先得月”，強如之前的萬達地產進入深圳也屢屢碰壁。

像深圳京基、卓越、佳兆業等掉進“米缸”里的地產商，倒沒有如此強烈的危機感。出生在中小城市的地產商，則亟需攻城略地，拿下一座座堡壘。

但是，一線城市，攻不進去。

于是，中小城市，尤其是三四線城市，成了中型地產商擴張的目標。

中梁等中型地產商，大多模仿“碧桂園模式”，極度推崇高周轉，向全國三四線城市擴張。

高周轉模式，開始是萬科提出來的，即萬科5986高周轉模式：拿地5個月即動工，9個月銷售，第一個月售出八成，六成產品必須是住宅。

后來，因擔心施工安全及房屋質量，萬科放棄了高周轉模式。但是，碧桂園繼承了這一模式，并將其發揮到了極致。

碧桂園的高周轉被業內稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。

為什么萬科擔心風險逐漸剎車時，碧桂園、恒大地產壟斷，還要冒險搏命擴張，將高周轉玩到極致？

其實，碧桂園、恒大，與地方性中型房企，本質上一樣，都屬于“窮人家的孩子”，采用的都是劍走偏鋒的野蠻擴張模式。

碧桂園、恒大雖然成長于廣州，當年號稱“華南五虎”，但卻不是“樹大根深”。

另外“三虎”富力、雅居樂、合生創展才是華南房企的經典代表，其中富力更是“地產貴族”。王健林遭遇“滑鐵盧”時，請富力出手，才險度難關。

地產界的“窮人家的孩子”與“富人家的孩子”，發展模式完全不同。

由于中國商品房最早起源于深圳、廣州，本土地產商坐擁天時地利人和，把控政商關系，可以拿到核心地段，屬于“富人家的孩子”，養尊處優，不必外面折騰。

合生創展早期開發的廣州華景新城、廣州駿景花園、廣州暨南花園，以及粵泰股份的荔港南灣，都是明星樓盤。

再如深圳十大地產，都是潮汕幫的天下，其中萬科屬于“根正苗紅”，后被潮汕幫“敲門”。

其中，深圳“黃氏家族”早早在布吉大芬村片區買下大片土地，早期開發了“茂業城”及“茂業字樣”的樓盤。1994年黃世再就在福田CBD規劃區買下一片，建起了大中華。黃氏的茂業百貨，也地處東門繁華商圈。

卓越世紀被譽為CBD之王，坐擁此地，奈何奔波。京基集團，在深圳拆遷城中村就夠賺大發，隨便一兩個項目，比一般房企的全年全國銷售規模還多。

萬科更是根正苗紅，王總早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蠻人”又來敲門，家務事繁多，無心冒險擴張，龍頭拱手相讓也無妨。

這些“富人家的孩子”可以“穩坐釣魚臺”，管控項目少，金額大，風險小。

但是，碧桂園和恒大則不同。碧桂園，屬于城市“郊區的孩子”。

碧桂園老家在順德，第一個樓盤是順德碧桂園，在碧江兩邊的農地上建立起來的。

這個樓盤，地處于廣州番禺與順德交界處。小區被碧江分割為兩半，一邊屬于順德的房產證，一邊則是廣州的房產證。時至今日，順德碧桂園，都是極為偏僻之地。

碧桂園，還開發新塘碧桂園、華南碧桂園，一個在增城，一個在番禺，都屬于廣州的“邊疆”。

恒大同理，在廣東地產商眼里，許家印屬于“外地人”。

所以，碧桂園、恒大，野心膨脹，躍躍欲試，大肆向三四線城市擴張，試圖把萬科拉下馬，坐到頭把交椅。

這樣，碧桂園，就成了很多中型地產商、小型地產商，追逐的標桿。

“走出去”戰略，與本土戰略完全不同。本土戰略追求質量、單價，但“走出去”戰略強調四處開花、規模取勝、速戰速決、借力打力，采用“大、快、合”的高周轉模式。

這種模式，必須滿足幾個條件：

一是避重就輕，攻擊三四線城市的非核心地段；

二是輕資產運作，降低財務杠桿，加大合作杠桿，采取跟投模式、合股模式；

三是與當地人合作，快速拿地，快速融資，快速開發，快速預售，快速回籠資金。

于是，碧桂園、恒大以及中梁等中型地產商，大筆押注三四線城市，在神州大地上攻城拔寨、開疆拓土。

從2016年開始，中梁短短三年拿下403塊土地。招股書顯示，2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位于三四線城市。

拿下地后，中梁奉行“456”高周轉，即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資。“快進快出、小步快跑、低開高走”，中梁，也被業內稱為“三四線城市收割機”。

根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨周轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的低值。

這時，規模就是戰略，高周轉就是手段。

高周轉，本質上是資金周轉率高，利用最少的時間，最低的資金成本，把規模做到最大。

所以，高周轉，就是規模，規模是一種生存戰略。

在買方市場中，高周轉帶來的大規模供給，并未打擊房價，相反房地產市場規模更加膨脹，三四線城市樓盤遍地開花，各地房價普漲。

規模之大，利潤之高，甚至大大超出了地產商的想象。

中梁在2015年制定戰略時，預計2025年實現千億規模，挺進地產前30強。然后，這個目標，卻在短短三年后的2018年提前實現，甚至躍升為地產前20強。一個區域董事長一年千萬級別的獎金，連他們自己都覺得不可思議。

然而，這一切，都是以中國三四線城市房價普漲、家庭收入透支為代價的。

為什么在“去庫存、去產能”的背景下，地產商還大搞高周轉，供應大規模房源，這不是與政策背道而馳嗎？這不是違背市場規律嗎？

以上說的是供給端，這個問題我們要從需求端來解答。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方***及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次“歷史性的機遇”。對于“窮人家的孩子”來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最后機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最后一塊大肥肉。

文|智本社

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