知名券商光大證券（***）近日發(fā)布首次覆蓋越秀服務集團（股份代碼：6626.HK，簡稱“越秀服務”）報告，并給予其“買入”評級，按2022年盈利預期給予15倍估值，目標價6.08港元。報告指出，越秀服務在大灣區(qū)布局密度高，盈利能力顯著提升。此次覆蓋是光大證券對越秀服務國企優(yōu)勢背景、大灣區(qū)高密度布局、增值服務及特色TOD物管業(yè)務拓展的認可與肯定。?

　　穩(wěn)健國企優(yōu)勢顯著，項目資源豐富?

　　光大證券在報告中指出，越秀服務作為廣州市屬國企越秀集團旗下、越秀地產(chǎn)板塊下屬的大灣區(qū)物業(yè)管理龍頭企業(yè)之一，背靠越秀地產(chǎn)和廣州地鐵，優(yōu)勢顯著。主要股東經(jīng)營穩(wěn)健，信用風險較小，2022年上半年越秀地產(chǎn)全口徑銷售金額482億元，排行百強房企銷售第18位（越秀地產(chǎn)與廣州地鐵分別在廣州地區(qū)排名第一和第三），能夠為越秀服務提供堅實保障和豐富項目資源。?

　　目前，越秀服務已形成包括非商業(yè)物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務，以及商業(yè)運營及管理、市場定位咨詢及租戶招攬在內(nèi)的五大業(yè)務條線。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，越秀服務取得營業(yè)收入19.2億元，歸母凈利潤3.6億，在管項目251個，在管面積約3890萬平方米（其中商業(yè)在管330萬平方米），合約面積約5838萬平方米的成績。?

　　“1+4”戰(zhàn)略布局全面推進，特色TOD物管發(fā)展迅速?

　　報告顯示，越秀服務的“1+4”戰(zhàn)略布局正在全面推進。截至2021年底，越秀服務合約面積約5838萬平方米，其中70.2%位于大灣區(qū)，高密度區(qū)域布局更有助于發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢。其他項目則分布于華東、華中、北方、西部這四大區(qū)域的核心高能級城市，一方面保證在管項目的收費水平較高，同時也為增值服務提供較好的客戶基礎(chǔ)。?

　　而結(jié)合到具體業(yè)務，越秀服務TOD物管業(yè)務的版圖不斷外拓。光大證券指出，越秀服務在發(fā)展TOD物管服務方面擁有獨特基因，其兩大股東，廣州地鐵擁有超20年的地鐵物業(yè)管理服務的經(jīng)驗，而越秀地產(chǎn)是中國最大的軌交物業(yè)開發(fā)商之一。二者實力背書，賦予越秀服務在此細分賽道上的天然優(yōu)勢。?

　　數(shù)據(jù)也證明了這一優(yōu)勢所帶來的利好。據(jù)2021年越秀服務年報，其TOD物管業(yè)務實現(xiàn)2.38億元營收，管理98個地鐵站24個車輛段/停車場。在2022年，公司更成功中標福州和長沙地鐵項目。目前，其與重慶、長沙、昆明、福州、青島、南寧6個城市的地鐵項目建立業(yè)務聯(lián)系，成功實現(xiàn)向外省市拓展的戰(zhàn)略目標。?

　　光大證券認為，TOD物管業(yè)務規(guī)模增長與盈利穩(wěn)定性高，隨著越秀地產(chǎn)TOD項目落地，以及越秀服務自身外拓能力提升，其獨特TOD物管業(yè)務有望為業(yè)績增長注入更多動能。?

　　盈利能力顯著提升，增值服務逐步發(fā)力?

　　報告指出，越秀服務近年來業(yè)績實現(xiàn)高速增長，同時收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化，其中基礎(chǔ)物管穩(wěn)健發(fā)展，增值服務逐步發(fā)力，總體盈利能力顯著提升。?

　　數(shù)據(jù)顯示，越秀服務2018—2021年營收由7.6億元增至19.2億元，年均復合增速36.0%。這其中，社區(qū)增值服務是其增速最快的業(yè)務，2021收入同比增長229%，占總收入23%，躍升為第二大營收支柱，同時實現(xiàn)毛利2億元，高于其他業(yè)務。?

　　報告中，光大證券認為，越秀服務社區(qū)增值服務已形成的***化、多元化及均衡的業(yè)務條線（小區(qū)商業(yè)服務、中介業(yè)務以及拎包入住服務）是其增速原因。伴隨在管規(guī)模擴張，以及社區(qū)增值服務滲透率的提升，社區(qū)增值服務將有望進入高速發(fā)展階段。?

　　光大證券本次對于越秀服務首次出具覆蓋報告，對其盈利能力及戰(zhàn)略布局、獨特的TOD物管、國企背景等予以肯定，并對未來發(fā)展做出預測，給予“買入”評級。這意味著，剛上市僅一年的越秀服務，進一步獲得了資本市場的認可。未來，越秀服務將進一步夯實自身發(fā)展步伐，不斷為股東及投資者創(chuàng)造更多回報。?