來源：無冕財經

　　在早年造島運動中，地產富豪動輒投資上百億，規劃中的“迪拜”就有好幾個，但如今，至少14座人工島，正在拆除、停工，甚至荒置。

　　本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

　　作者：易鳴

　　“以壯士斷腕的決心破除‘房地產依賴癥’，房地產開發投資占比從最高的5成下降到3成。”7月12日，海南省召開了一場會議，參會的高層提出了這樣的目標。

　　海南一直在擺脫房地產業無序發展的勢頭。

　　然而，原先轟轟烈烈的造樓運動，依然有不少后遺癥。除了一大批存量樓房去化困難外，還有一些因房而生的人工島，方向尚未明確。

　　在經歷填海造樓運動后，海南的奢華人工島們，逐漸從神壇跌下。

　　據無冕財經不完全統計，海南20年造島運動中，涉及的14座人工島，正一步步走向停工、拆除，甚至是荒置。

　　隨著當地房地產市場的整治行動，這一座座人工島，正成為開發商們難以消失的“傷疤”。

　　?富豪涌入“人工島”

　　填海造島，不是新鮮事。

　　包括我國香港、澳門、福建、江蘇等地，都曾有填海造地的經歷。一般來說，填海造地的用途主要是農業圍墾和港口建設為主。

　　但海南的圍海造地，由于旅游屬性所致，設計極盡花哨。

　　例如恒大的海花島。

　　海花島的宣傳中說到：“2012年1月23日（農歷大年初一）晚，董事局主席許家印先生夜不能寐，他搜集樹葉、花朵等素材，并打開窗戶、面朝大海，感受到天人合一的寧靜……這一凝聚了許家印先生靈感的心血之作，就是恒大海花島項目的最初雛形。”

　　來過海花島2號島的游客說：“就是好多個樓盤組裝成這個島。”另一個游客則形容“有著非常可怕的建筑密度”。

　　其他人工島也大多類似。看過這些人工島效果圖的人都會留下一句：“奢侈，真是奢侈！”

　　不知什么時候起，填海造島，建樓盤，成為富豪們的標配。

　　譬如前江西首富王永紅、地產前“首富（負）”許家印，再譬如碧桂園的楊國強、融創的孫宏斌等，甚至央企們，都曾踏入人工島開發大潮。

　　填海造島是個大工程，但實際上，相比海南海岸線居高不下的房價，沿海造地開發出來的房子，成本更低。

　　據《證券導報》2010年報道，當時，三亞海棠灣的拍賣價是每畝300萬元到400萬元，相比之下，沿海地區填海造地的每畝成本在20萬元左右。

　　嗅到商機的地產富豪們，不斷涌入造島市場。

　　在北京做房地產發家，后來將公司借殼上市的王永紅，2012年對外放話，要轉型做文旅地產。

　　于是，他選在海南島的北面，接近廣東的地方，斥資30億元，以招拍掛的流程，拿下如意島開發權。

　　那時候的王永紅，風頭正盛，宣稱要將如意島打造成東方迪拜，并計劃投入500億元開發。財富迅速“膨脹”的王永紅，在國內商界風頭正盛，問鼎江西首富。

　　想做“東方迪拜”的，還有海南鳳凰島。

　　2002年來自湖北的地產商曾憲云，以700萬成為鳳凰島的島主。計劃投資50億，建設國際郵輪港、七星級***、別墅會所等。

　　在2006年，曾憲云與浙江商人柴慧京合作，引入浙江國都控股。

　　柴慧京顯然比曾憲云更豪氣，他將鳳凰島定位為東方迪拜，號稱投入100億元。并說：“鳳凰島是我的一個夢想，我不僅僅當它是一個項目去做，而是把它作為一個藝術品去雕飾。”

　　夢想最終敵不過現實。受資金壓力，2014年，柴慧京引入央企中交集團成為新的掌舵人。這回，中交的胃口更大，宣稱要投資200億元。

　　就連碧桂園的楊國強，也曾有過造島野心。

　　“這里有全球最大的媽祖祭拜場所。”媽祖世界和平島的宣傳片提到。和平島的操盤方海南鼎頂旅游文化股份有限公司（以下簡稱“海南鼎頂公司”），以約1.2億元，競得項目海域使用權。在2017年7月，鼎頂公司引入碧桂園，正式簽署合作協議。

　　另一個地產富豪孫宏斌，在2015年時，對外大舉并購，其中便有海南萬寧日月灣綜合旅游度假區項目。這座人工島的定位依然是“迪拜”，預計年接待旅客可達500萬人次，實現年收益30億元以上。

　　富豪們動不動上百億的投資，似乎讓咸咸的海風中，也飄散著金錢味。

　　這些人工島自2000年陸續開始建設，期間引起了不少資本的進出。

　　?被“遺棄”的人工島

　　事情的后續，大家都看到了，這些富豪們在人工島上栽了不少跟頭。

　　有新動態的是鳳凰島，但不是什么好消息。

　　6月13日，中國交建（601800.SH）公告，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（以下簡稱“鳳凰島郵輪港”）因資不抵債，被債權人提出重整的申請獲法院裁定受理。

　　鳳凰島郵輪港公司旗下擁有鳳凰島的多個重要產業，其中，就包括三亞鳳凰島置業有限公司、三亞鳳凰島發展有限公司等持有房地產項目的公司。

　　三亞鳳凰島國際養生度假公寓曾在2016年，賣到了8萬元/㎡，因此，項目方甚至發文自稱“創造了海南房地產市場的銷售奇跡”。這個銷售奇跡正逐漸跌下神壇。據《華夏時報》消息，鳳凰島的房價在頂峰時曾達到15萬元/㎡，但如今的售價已跌至4.2萬元/㎡。

　　由于涉及違規違法開發問題，2021年11月20日發布的《海南省落實中央生態環境保護督察整改情況》指出，確定將“鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀，全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。

　　之后，去過鳳凰島的游客回憶：“鳳凰島沒有以前那么熱鬧了，最里面的工地上隨處可見‘拆’字，風景還是不錯的。”

　　比鳳凰島命運更坎坷的，是海花島。

　　海花島不僅涉及違建，卷入拆島傳聞，就連金主許家印，也身陷困境。

　　2021年12月，恒大童世界集團有限公司旗下子公司儋州信恒旅游開發有限公司，收到行政處罰決定書，其中提到，海花島2號島涉及的39棟樓，因違法取得的規劃許可證已被撤銷，相關單位被責令在10日內自行拆除違法建（構）筑物。

　　不久后，中紀委網站刊登了一則消息，原海南省委原常委、海口市委原書記張琦在任儋州市委書記時，違規推動海花島項目，涉及填海總面積783公頃。

　　“在他的極力推動下，儋州市***及海洋部門通過‘化整為零’的方式，將填海項目拆分成36個面積小于27公頃的子項目瞞天過海，使得不過關的項目得以推進，該禁止的項目得以審批，造成大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。”

　　2022年4月，據海南日報消息，海花島39棟樓從“拆除”為“沒收”。

　　項目中途夭折的不僅是海花島、鳳凰島。據統計，在海南14座人工島中，包括如意島、明珠島、漁港人工島等約7個島嶼填島完工荒廢至今，等待盤活。部分陸續拆除的人工島，正面臨經營難題。

　　?以造島套利

　　人工島的生錢術，不止賣樓那么簡單。

　　例如前江西首富王永紅。

　　2017年底，媒體傳出，鳳凰島的島主王永紅帶著妻子逃離香港，霎時間，留下數萬股民聲討。直到2019年，他才被抓捕歸案。

　　到徐翔被抓，媒體從卷宗里看到，他曾與王永紅等上市公司董事長，通過熱點事件，推高股價，再減持***。

　　而如意島，正是王永紅在資本市場上操作的一個工具。

　　正處于風口浪尖之時，白衣騎士出現了。2018年7月，佳兆業集團的郭英成大手一揮，以14億元的價格收購了海南如意島項目公司。

　　2021年，《每日經濟新聞》記者前往海口如意島，發現這座島的跨海大橋已銹蝕在海面上長達4年之久。

　　如意島已然成為一座“荒島”。它的新島主郭英成，如今正深受債務之困，無暇處理這座島。

　　又比如碧桂園重金投入的“和平島”，甚至涉及犯罪團伙案件。

　　2020年6月，海南省***廳發布《關于檢舉揭發以蔣明利為首的犯罪團伙違法犯罪線索的通告》，提到的蔣明利，便是鼎頂公司的實控人。

　　2021年8月，《海南日報》披露了更加詳細的案件信息。庭審現場檢察機關指控稱，2017年7月，鼎頂旅游公司與海南碧桂園房地產開發有限公司合作開發南海媽祖世界和平島項目，海南碧桂園公司支付相應股權***金，并取得60%的股權，以股東借款形式繳納海域使用權和工程施工費用。

　　2018年4月，海南碧桂園公司停止提供股東借款，鼎頂旅游公司資金鏈出現斷裂，而后蔣明利等人萌生賣沙子賺錢的想法以維持公司資金運作。目前，碧桂園系公司已不再持股鼎頂旅游公司。自案件披露至今，這座島再無新動態。

　　一位到過和平島的旅行者在2021年4月的微博記錄到：“島還沒完全建好，人工修筑的，而且還停工中。這片海真是我見過污染最嚴重的。周圍都是養殖廠，海水黑乎乎的，很多垃圾很多海藻。”

　　又譬如孫宏斌，投資的日月灣人工島，因環保問題，在2020年4月宣告暫停對外銷售。之后又重啟發售，但在2017年開盤至今近5年，依然沒有賣完。

　　一番折騰之后，上述島嶼的開發接連停滯。這些人工島的命運，就如同開發它們的地產商一般，在等待新的方向。