作者|小債看市

　　來源|小債看市（ID：little-bond）

　　盡管已對美元債交換要約，但由于資產處置緩慢，寶龍地產仍發生違約事件。

　　01

　　違約

　　《小債看市》統計，目前寶龍地產存續美元債8只，存續規模22.25億美元，其中將有4只美元債于一年內到期。

　　存續美元債（部分）

　　今年6月，由于寶龍地產流動性風險增加，運營狀況趨弱、融資渠道受限，且未來6-12個月內有大量債務到期，標普和穆迪同時下調其信用等級。

　　今年上半年，寶龍地產資產處置進展慢于預期，其在上海和杭州的部分寫字樓和長期租賃服務部門的銷售狀況也遠落后于計劃。

　　由于外部融資環境趨緊，再加上寶龍地產推遲發布經審計業績和更換審計師，投資者信心受到嚴重打擊，今年以來其美元債頻繁異動。

　　02

　　大量債務到期

　　據官網介紹，1990年寶龍地產在澳門成立，已形成地產、商業、***、文化藝術等多元產業協同發展的格局。

　　2009年，寶龍地產在香港主板上市，2019年其物業管理子公司寶龍商業在港交所主板掛牌交易。

　　寶龍地產官網

　　從股權結構看，寶龍地產的控股股東為天龍控股有限公司，持股比例43.59%，公司實際控制人為許健康。

　　2021年，寶龍地產完成合約銷售額1012億元，同比增加24.1%，首次跨進千億俱樂部，但未完成1050億銷售目標。

　　據克而瑞數據，2021年寶龍地產以835億操盤金額位居房企第40位；以528.7萬平方米操盤面積排第38名，屬于中型房企。

　　克而瑞數據

　　自去年下半年以來，房企銷售日益疲軟，今年上半年寶龍地產實現銷售額232億元，同比下降超50%。

　　穆迪預計，2022年寶龍地產的合同銷售額將從2021年的1000億元下滑至600億元左右，進而削弱其經營現金流及流動性。

　　值得注意的是，今年3月寶龍地產將審計師從普華永道更換為ElitePartners，并推遲公布2021年的經審計的年度業績。

　　推遲公布2021年報，并在年報前更換審計師，寶龍地產的財務透明度和公司治理狀況有所惡化。

　　如果寶龍地產無法及時公布年報，可能面臨美元優先票據和離岸銀團貸款加速到期的風險。

　　2021年，寶龍地產實現總收入399億元，同比上升12.4%；實現歸母凈利潤59.92億元，同比下滑1.66%。

　　值得注意的是，寶龍地產通過“公允價值變動收益”來增加賬面利潤，被業內詬病“業績注水”，另外其業績下滑，盈利能力也連年走低。

　　2021年，寶龍地產的毛利率為31.37%，相較于上年同期36.11%的毛利率有所下降。

　　毛利走低

　　在土儲方面，截至2021年末，寶龍地產約71.8%的項目及67.1%的土儲皆位于長三角地區。

　　為了補充土儲，2020年以來寶龍地產經營現金流量凈額大幅轉負，2020年和2021年上半年該指標分別為-120.13億和-52.97億元。

　　經營性現金流情況

　　截至2021年末，寶龍地產總資產為2450.56億元，總負債1826.49億元，凈資產624.07億元，資產負債率74.53%。

　　值得注意的是，寶龍地產還有5.2億永續債，若將永續債調整至債務，其財務杠桿將被推高。

　　財務杠桿水平

　　從“三道紅線”看，寶龍地產凈負債率為67.74%，剔除預收款后的總資產負債率69.72%，現金比短債0.88，由“綠檔”惡化至“黃檔”。

　　《小債看市》分析債務結構發現，寶龍地產主要以流動負債為主，占總債務的66%。

　　截至同報告期，寶龍地產流動負債1207.55億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務合計220.23億元。

　　相較于短債壓力，寶龍地產流動性不足，其賬上現金及現金等價物有194.07億元，較2020年末大幅下滑，已無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。

　　在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674.49億元，可見其財務彈性尚可。

　　銀行授信

　　除此之外，寶龍地產還有618.94億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計509.35億元。

　　整體來看，寶龍地產剛性債務有729.58億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為40%。

　　從融資渠道看，寶龍地產融資渠道多元，除了發債和借款，還通過股權、股權質押、信托以及非標等渠道融資。

　　值得注意的是，由于少數股東權益飆升，寶龍地產一直被質疑存在“明股實債”。

　　2021年，寶龍地產的少數股東權益由2020年末的150.6億元增長至211.94億元，但少數股東損益卻由26.71億下降至13.06億，少數股東權益和損益占比不匹配。

　　在資產質量方面，截至2021年末，寶龍地產存貨高達877億元，同比激增39%，不僅大量占用資金，還存在一定跌價風險。

　　另外，寶龍地產其他應收款高達305.6億元，應收賬款翻倍增長至30.09億元，不僅對資金形成一定占用，還存在回收風險。

　　去年下半年以來，在銷售疲軟、融資遇阻壓力下，寶龍地產欲通過處置資產償債。

　　目前，寶龍地產已通過抵押杭州和阜陽的兩家***獲得約5億流動資金，但相較于到期債務只是杯水車薪。

　　總得來看，寶龍地產銷售疲軟、業績和盈利能力下滑；債務負擔較重，存在“明股實債”嫌疑；處置資產不及預期，短期面臨較大償債壓力。

　　03

　　“北萬達南寶龍”

　　許健康出生于福建晉江的一個儒醫世家，在少年時代，他選擇“子承父業”，開始學醫。

　　成年后，許健康跟著朋友去澳門打拼，在黑沙灣街邊當無牌小商販，靠著泉州人“愛拼才會贏”的沖勁兒，積累到了第一筆積蓄，并且開了人生第一家雨傘公司。

　　寶龍集團董事局主席許健康

　　憑借準確的切入時機，十載豐富的澳門營商經驗，以及創業伙伴的默契協作，寶龍不到一年時間便異軍突起，成為澳門房地產業的后起之秀。

　　隨后，許健康又進入了珠寶、金融、娛樂、建筑、物業等行業，事業如日中天。

　　1992年，許健康來到廈門考察，進軍內地房地產市場，他砸下7500萬在廈門拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等項目。

　　隨后十年間，寶龍地產主要發展住宅物業，2003年后才開始開發運營綜合性商業地產項目。

　　2009年10月，寶龍地產在香港主板上市，成為廈門首家發行H股的地產企業，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業地產公司。

　　次年，許健康將寶龍地產總部由廈門遷至上海，并提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰略計劃。

　　彼時，業內有“北萬達、南寶龍”之說。

　　2013年，寶龍地產明確提出“以上海為中心、深耕長三角”的發展戰略。

　　根據2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。

　　然而，在如今行業寒冬下，曾經瘋狂擴張的民營房企都相繼爆發危機，隨著償債高峰將至，今年將是房企縮表出清之年。