臨近興創(chuàng)榮墅的一條主干道。于麗麗攝
本報記者于麗麗李未來北京報道
京滬高速西側(cè)，臨近京滬高速與首都環(huán)線高速（也稱“北京七環(huán)”）交叉處，有一處別墅區(qū)，此處隸屬北京大興采育鎮(zhèn)，但距離廊坊市區(qū)僅十幾公里，直線距離北京南二環(huán)路近30公里。
雖不算近，但這里的別墅勝在“便宜”。購房平臺房天下顯示，大興區(qū)采育鎮(zhèn)70年產(chǎn)權(quán)別墅365萬/套起。有銷售稱，這里有多處“老百姓也買得起的別墅”，是“全北京最低價別墅”。不過，經(jīng)記者了解，事實上，該區(qū)域的銷售并不理想。
記者走訪得知，已有四五個開發(fā)商布局采育鎮(zhèn)，各別墅項目之間形成聚集效應(yīng)的同時，也存在差異化競爭。為促進銷售，有開發(fā)商“豪送面積”，如買別墅贈“地下二層”和車位等。
“接地氣”背后的無奈
采育鎮(zhèn)與廊坊接壤，70余年前曾隸屬河北，屬于北京的“邊緣地帶”。日前，記者實地走訪觀察到，采育鎮(zhèn)內(nèi)主干道車輛不多，街上行人亦少，商鋪不多見。進入采育鎮(zhèn)內(nèi)的一條路邊，許多果農(nóng)在此為各種品類的葡萄支攤位、打廣告。部分開發(fā)商也和果園合作，為看房的準客戶提供免費采摘體驗。
采育鎮(zhèn)有“北京吐魯番”之說，以種植葡萄聞名，采摘園云集。近年來，伴隨大興國際機場正式通航，陸續(xù)有四五家房企布局采育鎮(zhèn)。目前，在銷的項目有興創(chuàng)榮墅、住總?cè)缭旱龋┠?麗墅也將于近日開盤。
京能?麗墅項目銷售介紹采育鎮(zhèn)時稱，目前采育已有“第十大別墅區(qū)”之稱。記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述幾處項目距離較近，相對集中，形成“聚集效應(yīng)”的同時，也存在差異化競爭。目前上述項目的均價多為兩三萬每平米，不少別墅房源400余萬即可入手。
有中介人員對《華夏時報》記者提及，目前采育鎮(zhèn)的別墅或是“全北京最低價”。
以該區(qū)域某項目為例，記者在房天下以及騰訊房產(chǎn)等多家行業(yè)門戶網(wǎng)站看到，2017年2月左右，對其開盤的描述為“總價1200萬/套起”，2017年10月，其描述為“700萬-1000萬/套”，2019年北京樓盤網(wǎng)標示其價格信息為“770萬/套起”，2020年10月后，房天下對其的價格標示改為“400萬/套”起。價格呈一路下降趨勢。
而以另一項目為例，記者在北京住建委官網(wǎng)上看到，其2019年至2020年共獲得三次預(yù)售許可，在所有的批準預(yù)售的703套房源中，其網(wǎng)簽量僅140套。
價格實惠，但銷售為何仍不理想？
中國區(qū)域經(jīng)濟學會副會長兼秘書長陳耀對《華夏時報》記者作出了相關(guān)分析，其認為，從區(qū)位環(huán)境來看，采育鎮(zhèn)居北京城南，城南房價整體低于城北，且采育鎮(zhèn)相對偏僻；從交通方面看，因其距離中心城區(qū)較遠，購房者考慮到出行高效，會優(yōu)選臨近地鐵的居住區(qū)；配套設(shè)施方面而言，醫(yī)療是核心因素，居住別墅的人群中不乏中老年人，對近距離的三甲醫(yī)院依賴程度很高，尤其是心梗等急性病，就醫(yī)時間極緊迫；教育資源方面來看，居住別墅區(qū)的人對子孫就讀的學校品質(zhì)要求較高。此外，豐富的生活配套對購房者而言也很重要，附近是否具備充足的便民超市等也是購房者的考察點之一。
陳耀指出，對高凈值人群而言，采育鎮(zhèn)暫不具備環(huán)境優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，因此采育鎮(zhèn)的競爭優(yōu)勢不強。不過，對于中等收入人群而言，想要改善居住環(huán)境，或可選擇。就采育鎮(zhèn)的區(qū)位特點而言，相比建設(shè)別墅區(qū)，若選擇建設(shè)普通住宅，銷售效果或更好。
記者走訪獲悉，在銷售推進緩慢，價格一路走低的情況下，該區(qū)域各項目之間也施展各種“花樣促銷”手段，爭取擴大銷售。
大手筆送面積
以規(guī)模較大的興創(chuàng)榮墅為例，記者在走訪中注意到，興創(chuàng)榮墅對于售樓大廳及樣板間的打造都十分用心，投入較大，相比其他幾個同類項目而言，更顯豪美雅致。同時，興創(chuàng)榮墅也有較為獨特的促銷手段，譬如大手筆“贈送面積”。
以房本面積240平的別墅為例，興創(chuàng)榮墅銷售人員王微（化名）介紹，該別墅室內(nèi)使用面積可達330平，其中，贈送的地下二層和挑空部分的面積占約90平。
興創(chuàng)榮墅的挑空設(shè)計，銷售人員介紹這部分面積也為贈送部分。于麗麗攝
除此之外，多個戶型均有贈送面積。王微介紹，項目東區(qū)中式風格的聯(lián)排別墅，中間戶350平，邊戶420平左右，加上“贈送面積”可達五六百平。除地下二層和挑空部分的面積外，該項目的贈送面積還包括：陽臺、露臺、產(chǎn)權(quán)車位等。
值得注意的是，該項目部分戶型所贈送的地下二層是不計入房產(chǎn)證面積的。王微表示，“贈送的（面積）房產(chǎn)證都不體現(xiàn)，要體現(xiàn)的話，就不叫贈送了。”另外記者也注意到，其“贈送車位”，實際是車位和別墅的一體銷售，不分割售賣。王微解釋，“這個價格包含車位。（別墅和車位）不拆分。”
興創(chuàng)榮墅地下室。于麗麗攝
“贈送面積”或存在多種情況
關(guān)于買別墅“贈送面積”的營銷方式，《華夏時報》記者采訪了別墅設(shè)計師趙先生。趙先生對記者表示，“贈送面積”不在房本內(nèi)顯現(xiàn)，這種情況并不罕見，全國各地都有。趙先生分析，地產(chǎn)商“加面積”的原因，有可能是因為房管局的相關(guān)條款及國家的相關(guān)限價政策。
趙先生進一步分析，以400平房子為例，假設(shè)市場價10000元/平，則總價為400萬。但若當?shù)匾笃涫蹆r不低于15000元/平，此時，開發(fā)商就可能將部分面積作為“贈送”，譬如會將400平的房子在房本上標為300平，以這種“巧妙”的方式使單價提升以達標。
這類贈送對于購房者而言是否具有保障性呢？《華夏時報》記者前后兩次以購房者身份咨詢北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，分別有兩位市場部工作人員對此作出了說明。
針對記者提出的購買采育鎮(zhèn)別墅可“贈送地下二層”的問題，一位工作人員表示“贈送的面積”或為公共區(qū)域，實質(zhì)上并非“贈送”，也不算業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，不過業(yè)主可以使用。同時，該位工作人員解釋，產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商，以后歸屬全體業(yè)主。
大興區(qū)住建委市場部的另一位工作人員表示，面積應(yīng)以房本為準，如企業(yè)口頭承諾“贈送面積”則難以保障。購房者可與企業(yè)協(xié)商，看企業(yè)是否愿意就此簽署相關(guān)協(xié)議。購房者可根據(jù)協(xié)商情況來決定是否購買。若購房者選擇購買，屬于購房者與企業(yè)之間的民事協(xié)議。此外，對于“贈送的面積”是否具有產(chǎn)權(quán)的問題，該位工作人員表示，要看房本，房本上體現(xiàn)才有產(chǎn)權(quán)。
購買別墅“贈送地下室”，這一營銷策略并不罕見。那么，不計入房產(chǎn)證的情況，“贈送地下室”可能是哪幾種情況呢？
北京市常鴻律師事務(wù)所彭艷軍律師在接受《華夏時報》記者采訪時分析，這類面積未納入合同、同時也不顯示產(chǎn)權(quán)的地下室，可能屬于以下幾種情形：一是該地下室本屬于公共部分，開發(fā)商進行人為分割改造后贈與每戶業(yè)主使用；二是該地下室本屬于人防工程；三是該地下室根本就屬于未經(jīng)規(guī)劃許可的違章建筑，無法辦下產(chǎn)權(quán)。
同時，彭律師指出，買房必須同時買車位屬于“捆綁銷售”。根據(jù)《中華人民共和國反不正當競爭法》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品時，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件，因此“捆綁銷售”也屬于不正當競爭行為。
據(jù)了解，興創(chuàng)榮墅并非每個戶型均“贈送”地下二層，但“贈送”面積多的，價格會水漲船高。換言之，“贈送”的面積具有附加的隱性價格。王微坦言：“有贈送面積的（別墅），單價會高一些；不贈送面積的（別墅）單價只有兩萬二三，贈送（面積）的（別墅均價）合三萬多了。”
與興創(chuàng)榮墅不同，京能?麗墅銷售不明示“贈送”。該項目銷售張磊（化名）告訴記者：“現(xiàn)在建委不讓提‘贈送’的事，尤其是綠地和花園不讓體現(xiàn)在合同里。沒有合同，但（花園）就在你家門口，只有你自己家用。”
京能?麗墅于麗麗攝
記者走訪該區(qū)域時，也看到有項目售樓處正在裝修，不時傳來劇烈的機器聲響，項目銷售對記者說，“（建委）要求所見即所得，現(xiàn)在正進行調(diào)整。”對此，彭艷軍律師詮釋，依據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》第三十一條之規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未做說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。”
今年8月16日，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，包括規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任等內(nèi)容。而從記者走訪情況看來，該條款已經(jīng)落實到位。
