現(xiàn)如今，房價(jià)越來越高，很多人想買房卻面對(duì)高昂的房價(jià)望而止步，因此很多人會(huì)選擇購買二手房，因?yàn)槎址康膬r(jià)格會(huì)比正常購買新房稍微偏低一些。北京頂言律師事務(wù)所孟祥耀律師解析。

一、二手房全款買房交易流程

款購買二手房，有以下八步：準(zhǔn)備買房、選房看房、審核買賣資格、簽訂合同、網(wǎng)簽、繳稅、過戶和領(lǐng)取房產(chǎn)證、物業(yè)交割。

首先準(zhǔn)備買房要做好資金規(guī)劃并明確自己的買房區(qū)域。買一套二手房，除了首付款外，還要考慮稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、中介費(fèi)等。因此，要及時(shí)清點(diǎn)家庭可用資金，包括存款、理財(cái)?shù)瓤蓜?dòng)用的資金。

選房看房可以通過中介門店或者網(wǎng)上選房。看房的時(shí)候可以多了解房屋的位置、配套、小區(qū)、戶型甚至是細(xì)節(jié)的問題。不要輕信網(wǎng)上報(bào)價(jià)，一些房產(chǎn)網(wǎng)站用低價(jià)假房源吸引客戶，買之前可以找附近***中介公司詢價(jià)。

審核買賣資格需要準(zhǔn)備相關(guān)資料到住建委進(jìn)行審核，一般10-15個(gè)工作日出資質(zhì)審核結(jié)果，審核通過后，有效期為30個(gè)自然日。需要注意的是提供的資料必須保證真實(shí)有效，實(shí)際婚姻狀況必須與戶口本上婚姻狀況一致，并提供結(jié)婚證、離婚證或離婚協(xié)議等有效證件。

簽訂合同時(shí)，需要查看重要事項(xiàng)是否寫進(jìn)合同。比如定金數(shù)、首付、尾款等金額，稅費(fèi)承擔(dān)者，首付的支付時(shí)間、條件等等。一般來說，簽訂合同的時(shí)候會(huì)交納定金，買賣雙方也可以協(xié)商具體數(shù)額。需特別注意的是，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，交納的定金不得超過成交價(jià)的20%。

網(wǎng)簽時(shí)也需準(zhǔn)備相關(guān)材料，網(wǎng)簽完成后還要進(jìn)行契稅繳納，這些步驟可以通過中介公司來代為完成可以節(jié)約不少的時(shí)間和精力。之后就是辦理過戶和領(lǐng)取房本，辦理過戶，需要去各區(qū)住建委不動(dòng)產(chǎn)***中心辦理，繳稅過戶到領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，大概需要1-10個(gè)工作日，各區(qū)辦理規(guī)定不一。

辦理過戶，大部分城區(qū)需要網(wǎng)上預(yù)約，個(gè)別城區(qū)不需要預(yù)約，具體以各區(qū)域相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)。逾期未取得正式過戶號(hào)碼，預(yù)約過戶號(hào)作廢，需要重新預(yù)約。過戶前，買方的首付款會(huì)打到資金監(jiān)管的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，保證資金安全。過戶后，房款才會(huì)到賣方的賬戶。最后所有流程完成后，買方收房辦理物業(yè)交割。

二、二手房全款交易的主要項(xiàng)目

1、網(wǎng)簽。由中介推進(jìn)的銷售，有必要通過中介的電子密匙網(wǎng)簽合同，中介推進(jìn)合同又讓銷售兩邊自行網(wǎng)絡(luò)簽約歸于違背工作操作規(guī)范的做法，銷售兩邊應(yīng)當(dāng)警覺。假如自個(gè)與自個(gè)達(dá)到的二手房銷售，沈小姐主張銷售兩邊在家庭電腦就能夠完結(jié)網(wǎng)簽并打印合同，如家里沒有打印機(jī)可憑網(wǎng)簽編號(hào)在銷售注冊(cè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場打印合同即可。

2、遞件。銷售兩邊帶上網(wǎng)簽合同可取號(hào)遞件。在受理窗口提交房產(chǎn)證、兩邊***及網(wǎng)簽合平等材料后可取得收件收據(jù)，收件收據(jù)上會(huì)做出交稅指引，輔導(dǎo)銷售兩邊到相應(yīng)的窗***稅。

3、完稅。銷售兩邊到稅務(wù)窗***稅后取得完稅材料，完稅材料會(huì)打上房子網(wǎng)簽合同的規(guī)范地址以及交稅人的姓名，買家敷衍的稅費(fèi)為契稅，完稅材料會(huì)打上房子地址以及買家的姓名，但這絕非材料房子已轉(zhuǎn)名;業(yè)主敷衍的稅費(fèi)為個(gè)稅，完稅材料上會(huì)打上房子地址以及業(yè)主的姓名。銷售兩邊完稅后憑完稅材料以及收件收據(jù)，能夠回到遞件窗口換領(lǐng)受理回執(zhí)，受理回執(zhí)會(huì)注明領(lǐng)新證的日期，通常為7個(gè)作業(yè)日。

4、領(lǐng)新證。房管局對(duì)銷售進(jìn)行審閱后，通常在7個(gè)作業(yè)日內(nèi)出新證，新買家或許中介能夠到窗口取證(按揭付款銷售須由銀行或按揭中介代表取新證，防止買家只付首期即取得新房產(chǎn)證)。

孟祥耀律師補(bǔ)充：

三、二手房全款交易具體流程

1、賣方帶著產(chǎn)權(quán)材料

2、買方帶著定金，付出房款，交代房款有2種辦法：

a、自行交代，買房直接將房款交由賣方自由運(yùn)用

b、銀行保管,買方把房款存人銀行指定賬戶處理保管手續(xù)，此筆款項(xiàng)銀行在處理結(jié)束產(chǎn)權(quán)過戶、見到相關(guān)憑據(jù)后，轉(zhuǎn)入賣方賬戶。中介公司主張銷售兩邊挑選第2種辦法交稅和過戶：

3、辦妥保管手續(xù)后可直接到稅務(wù)所及房地局處理交交稅費(fèi)和權(quán)屬轉(zhuǎn)移注冊(cè)

手續(xù)，交稅及過戶在材料徹底的狀況下，一個(gè)作業(yè)日可辦完

4、過戶前小提示：稅金交稅運(yùn)用銀行卡(有必要是銀聯(lián)卡)，不能夠運(yùn)用存折、現(xiàn)金或支票;悉數(shù)稅費(fèi)能夠運(yùn)用工商銀行的卡，現(xiàn)金也能夠;

5、過戶要預(yù)備的材料：

a、賣方：自個(gè)持***原件和產(chǎn)權(quán)證原件參與，需要預(yù)備原購房發(fā)票、契稅票;如自個(gè)無法參與，需處理售房托付公證。

b、買方：自個(gè)持***原件(外地戶口需帶暫住證)參與;如自個(gè)無法到場，可手寫托付書。

5、房子搬運(yùn)：費(fèi)的截止日期以交房為準(zhǔn)。有關(guān)費(fèi)用分別為：物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、***費(fèi)、有線電視費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、水費(fèi)(熱水、冷水、中水)、電費(fèi)等悉數(shù)費(fèi)用.

6、假如賣方的戶口還在要提示賣方將戶口遷移出并配合買方遷入戶口。

7、維修基金收據(jù)原件。

8、收取房款：處理結(jié)束過戶手續(xù)銷售兩邊一起至銀行供給有關(guān)憑據(jù)解除房款的保管，賣方能夠隨意支取該筆金錢。