一

10月初，上海浦東發布了一則有關規劃調整的公示。調整區域涉及“上鋼社區”的部分街坊，北至友丞路，東到濟陽路，南至耀州路，西到黃浦江。

熟悉地圖的人一眼就看出來，這是浦東“后灘”地塊。著名演員奚美娟就是在這里長大的。在她的記憶中，位于后灘的家還是黃浦江附近的一個村落，要繞過一整個上鋼三廠，再經過堆滿廢鐵的土路，看見江邊的土筑堤壩才算到達。

歷史資料。

而沒有這段經歷的人，大多數是在2010年后第一次聽說了“后灘”這個地方。

作為世博園的一塊區域，后灘在世博會前后啟動開發，先后有多幅土地出讓。最高光的一次土地競拍發生在2011年，韓國SK實業集團以17.5億元人民幣拍得一塊折合樓板價約為1.3萬元/㎡的土地，轟動一時。

當時甚至有傳言，一個堪比陸家嘴的國際商務區“耀***際”就要崛起了。

但機遇這東西，往往也伴隨著風險和不確定性。

SK的開發周期一晃就是10年，期間，后灘也曾收獲馬來西亞富商的青睞，決定在后灘開發總量超過100萬平方米的商務空間。但終究還是“緣分未到”，開發計劃高高舉起，輕輕放下。

后灘的空間格局直到最近這5年才慢慢走向定形。2017年9月，浦東新區耀華地塊世博文化公園的控制性詳細規劃獲得市***批復，正式啟動建設。后灘被貼上了上海中心城區最大沿江公園綠地的新標簽，2平方公里世博文化公園杜絕商業開發。

今年上半年，世博后灘第一高樓——上海SK大廈也終于順利竣工，由建設期轉入經營期。

上海SK大廈。

故事原本講到這里就結束了，誰料，前不久的這次調規，又讓四面八方的看客重新聚攏而來。

新的規劃打破了后灘多年來零住宅供應的格局，加推了4000余套、43.8萬平方米的住宅。地產界普遍預測，這將至少為區域未來5年的人口導入留出空間。

難道當年“耀***際”的崛起之夢，真的要“雖遲但到”了嗎？

二

相比命運多舛的后灘，隔著一條川楊河的“鄰居”前灘雖然開發較晚，但一路卻像開了掛。

2012年，前灘規劃出爐，陸家嘴集團、太古地產、鐵獅門、中糧等一眾商業地產迅速跟上。

到2015年前灘二級開發全面啟動之時，國際學校、高端***等配套項目的引入也已經是板上釘釘。

前灘當年提出的“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的開發目標，如今看來并沒有什么顯著偏差。而前灘建設“第二個陸家嘴”的口號，也隨著全國500強企業的紛至沓來、太古里等面向高凈值人群的商業空間開門迎客，喊得更加有底氣和信心了。

世博前灘。浦東新區提供

再次將目光轉向后灘，會發現一個地區的發展有時就和人生一樣，充滿未知和意外。贏在起跑線的那一個，未必就是贏在終點站的那一個。

比如上海真如城市副中心，早年也曾是上海“一主四副”布局中，和徐家匯、五角場、花木并列的重點發展地塊。

超人李嘉誠以22億底價拿下真如巨無霸地塊后，狠狠捂了10年，直接把真如捂進了歷史深處。

去年，真如范圍內各個大型建設項目真正進入竣工倒計時。投資者們這才想起，原來上海中環線內還有這么一塊嶄新的地方。

真如城市副中心。資料照片

其實比較下來，后灘的地理位置更佳。地處內環內、浦江東岸一線地帶，北鄰開發幾近飽和的陸家嘴區域，南面就是上海中環圈上的新晉“優等生”前灘。

多數觀點認為，后灘只要靠著這一南一北兩個城市“增長極”的鄰居，就足夠吃一陣子的了。

就拿此次后灘放出住宅用地來說，人們猜測不排除是為了與前灘形成資源互補。前灘經過幾輪開發已經沒有富余的住宅空間了，后灘是撿了個現成“便宜”。

但事實恐怕不盡然。

三

這些年，隨著人們生活水平日益提升，城市化的進程不斷加快，現代人的擇居觀念，已從傳統的“地段論”轉向“環境論”。

簡言之，以前人們買房子更多關注的是區位交通，現在，家門口公共空間的品質、數量、功能豐富性、可達性，哪一個不是硬指標？

特別是“臨水而居”的取向日益鮮明。不論國內外，南北方，有江、河、湖泊的水岸城市，但凡水邊的房子，都比遠水的位置更加暢銷。

徐匯濱江地塊。資料照片

上海黃浦江沿岸實現貫通后，不少濱江地產板塊開始出現了明顯的價格上浮。筆者數月前游歷東北城市哈爾濱，只見售價最高的幾處豪宅，毫無例外集中在松花江畔，哪怕這一汪江水在一年中半數時間里都被厚厚的冰封著，無甚景致。

哈爾濱松花江畔濱江住宅群。杜晨薇攝

形勢之變，終將導向地位之變。如果說昨天的后灘，還是前灘***后頭那個輪候開發的“小弟”，今后，后灘有望站上新一輪城市建設的最前沿。后灘坐擁上海最大沿江公共生態空間，還兼有國際馬術中心、上海大歌劇院等一眾高端文體設施。某種意義上講，后灘已經超前布局了許多未來生活場景。

世博文化公園總體規劃。

后灘的“后”，也不再是“發展滯后”的“后”，而是“后發優勢”的“后”。

近年來，國內城市相繼啟動了城市更新項目，老地塊想要騰挪煥活，創造新發展機遇，背后的社會成本可想而知。

像后灘這樣的存量待建區則不同，歷史包袱小，空間想象力大，更加容易落實高起點規劃，高標準建設。

浦東提早謀劃之意明顯。除了在中部蓄力后灘，北部，一座“金灘”也在醞釀之中。

“新二灘”會否成為未來城市的建設樣板，這不僅關乎市場投資決策，也關乎城市空間的可持續發展。

四

上海“灘”不少。

外灘是全國人民的外灘，北外灘如今也大有聲名遠播之勢。浦東前、后灘雖然還沒有形成足以代表城市形象的地標效應，畢竟也有拿得出手的開發前史。

唯獨“金灘”，近日在浦東開發的主力軍、金橋集團的一份規劃中赫然出現，卻又無更多痕跡可循。

金灘，實際上是滬東船廠地塊的轉型之作。兩年前的冬天，浦東宣布將對黃浦江畔的滬東中華浦東廠區進行開發，打造一個集研發辦公、娛樂休閑、文化展覽等功能于一體的綜合體。

兩年后，這個地塊被冠以“金灘”之名，形象也愈發清晰。

根據《浦東沿江區域發展“十四五”規劃》，“金灘”將圍繞上海數字經濟發展重點方向，在海洋科技、5G、視訊、智能制造等領域尋求突破，形成以數字經濟為特色，數字創意、金融科技為重點的數字經濟示范區。

從空間結構來看，今后的“金灘”計劃實踐“地上一座城、地下一座城、云端一座城”三城合一的建城理念。

簡單來說，就是把停車、行車的功能放在地下，地面公共區域更多地留給“人”。整個街區將呈現“小尺度”格局，冷冰冰的超寬車道大概率會被摒棄，取而代之的是更寬闊的草坪、廣場。

而城市交通疏導等各類治理環節，則全權交給“云上”系統。地面擁堵？不存在的。車輛離開地庫后的出口和路線都會得到實時設計，確保每輛車走在“最優路線”上。

這樣的思路不可謂不超前，更是對過去城市發展過程中出現的種種“城市病”的一攬子修正。

浦東陸家嘴的早期建設中，人的活動空間始終讓位于車行空間，導致步行系統不暢，不得不在后期修建連廊體系加以改善。

陸家嘴連廊。資料照片

前灘建設過程中注意到了這一點，通過規劃大量相互銜接的空中廊道，解決了區域內樓宇、商場之間的人行問題。3座直通黃浦江岸和城市公園的連廊項目，也在今年7月初進行了規劃公示。

前灘雙層連廊。張馳攝

金灘顯然更加強調“人”的體驗，未來種種城市功能和動線的安排，將徹底回歸城市建設的本質——城市，是為了讓人的生活更加美好。

如今，這套三城合一的建設邏輯雖并沒有在“金灘”落地，但同樣作為金橋集團的開發項目，金橋城市副中心1.5平方公里核心區已經動土實踐了，預計在未來三年內會顯出形態。

金橋城市副中心設計效果圖。金橋集團提供

明天的金灘，亦不排除成為浦東引領全局的又一高地，成為上海聞名遐邇的又一“灘”。

只是回到現實中，人們還是不禁要問一句，后灘、金灘這“新二灘”里，會有普通人的機會嗎？

五

前灘近兩年的發展堪稱“魔幻”。雖然城區內到處可見密密麻麻的施工腳手架，車開過前灘大道，也時常不見一個人影，卻絲毫不影響一排排物業費動輒七八塊一平米的住宅，還是被“墨鏡大佬”們搶購一空。

前兩年，前灘某樓盤的認籌比例，甚至超過了700%。也就是說每7個搖號的“選手”里，只有一個晉級，差不多是開盤當年上海認籌比例最高的項目。

直到前灘太古里開業，投資和消費前灘的“標的”，突然得以從一套房子“降級”為一個包、一頓飯、一件商品，前灘也總算褪去一點神秘色彩，變成普通人也可親近的前灘。

前灘太古里。李茂君攝

一個直觀的指標，是前灘與日俱增的老頭老太數量。這些堪稱城市潮流風向標的“有錢有閑”一族，在太古里開業當周，已經把這里的天橋變成秀場，把鋪前廣場變成旅游集散中心，也讓高高在上的“資本寵兒”真正成為可抵達的城市新空間。

太古里是上海阿姨們的秀場。網友野路子阿姨攝

由此可見，“新二灘”要想真正走進大眾視野，成為城市中人廣泛接納的區域空間，除了未來感、數字形態，人氣、人情味更不可或缺。

后灘在這方面有一定優勢。世博一帶現有不少老住宅、次新小區，周邊環境設施成熟。再加上今年底，世博文化公園北區將會和市民見面。而綠草如茵的后灘公園，更早早就成為“小紅書”上一眾“野餐媛”的日常打卡地。未來后灘對“人”的吸引力，相信不會太差。

后灘公園。車佳楠攝

金灘的開發難度卻不小。一來地理位置較偏，周邊設施現狀也并不起眼，如何在區域開發的同時導入相應人口，恐怕要在規劃和實踐過程中下更大功夫。

當前，產城融合發展是許多城市新板塊開發過程中遵循的主要邏輯。能夠讓產業區同時具備生活區功能，最好是職住平衡，即在地工作的人，也在地居住，一個區域的活力自然而然就生成了。

為此，國內不少城市開始探索租售并舉的系列措施，以期盡可能多地建設租賃住宅，滿足產業白領、青年相對低成本的安居。

例如，臨港新片區就在今年推出《中國（上海）自由貿易區臨港新片區保障性住房三年行動計劃（2021-2023）》計劃，接下來將按照“供需對接、租購并舉、分類保障、住有宜居”的思路，重點發展租賃型保障房、“先租后售”及“租售銜接”保障房、征收安置房在內的各類保障性住房。

這同樣是擺在金灘、后灘面前的一道思考題。未來上海“新二灘”，如果能充分發揮“引領區”政策創新優勢，探索出一條真正意義上的產城融合之路來，不僅可以破解“新城無人”的困境，也將有效提升城市的青年人才粘性，為城市的良性健康發展貢獻一份力量。

話說回來，百余年前，上海“灘”字背后，就包含著普通人夢想之城的隱喻。到了今天，上海再造“灘”，又怎能改變當年的初衷呢？

欄目主編：王志彥文字編輯：杜晨薇題圖來源：孟雨涵攝

來源：作者：杜晨薇