4月11日，房地產板塊出現大幅回調。其中天房發展、天地源、中國國貿、中國武夷、華遠地產、沙河股份、渝開發等多股跌停。

2021年國家對房地產的調控，讓房地產業的底層邏輯和運行規則發生深刻變化，多重政策疊加徹底阻斷行業“高負債、高杠桿、高周轉”，房地產板塊也進入了“寒冬”。

而進入2022年以來，帶有“暖意”的政策更多，地產板塊也走出強勢行情。那么今日房地產板塊調整是否代表其“困境反轉”行情即將落幕？

政策“松綁”促反轉

進入2022年以來，各地***落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。尤其是進入三月份，帶有“暖意”的政策更多。3月16日，銀保監會高層表示，要堅持“房住不炒”，持續完善“三穩”房地產長效機制。

此外，一眾二三線城市開啟新一輪的松綁潮。蘭州降低個人購房門檻，首套房貸首付比例最低兩成，二套房貸首付比例最低三成；衢州取消限購、限售；福州、鄭州、秦皇島取消限購；哈爾濱和青島即墨取消限售；大連則全面放開落戶。

數據顯示，今年以來60余城發布房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

可以預見的是，需求端政策的放松，有利于促進合理購房需求的釋放；有利于平穩市場預期，預計后續或有更多城市跟進。也許，在一些地方不僅僅是“松綁”，甚至會有一定的“鼓勵”。

與此同時，帶有“暖意”的政策的效果也已經顯現。在政策溫床***下，房地產板塊近期走出了困境反轉的行情。

不過，市場終歸是市場，花無百日紅。由于整個板塊受政策的影響前期上漲較快，如今開始回調，實屬正常現象。

政策持續時間有望超出預期

需要指出的是，無論從產業鏈占GDP比重，還是住房在人們生活中的地位，房地產仍是我國經濟的重要支柱。數據顯示，2021年全國一二手住房合計銷售額超過23萬億元，同時帶動了家具、家電、紡織、裝修裝飾等一系列相關消費，對GDP增長的貢獻率接近20%。

而“穩增長”成為今年經濟工作的重中之重，不管是從穩經濟還是防范風險的角度看，今年房地產的穩定都至關重要。

其次，復盤2008/2011/2014地產調控放松，持續時間均在一年以上。均始于地產銷量下滑、經濟下行壓力較大；終于商品房銷售放量、價格加速上漲。

而本輪房地產政策的放松始于2021年11月份，當下仍處于政策不斷加碼。伴隨著政策加碼，民營房企信用壓力緩解、龍頭房企銷量回升、商品房價格上行均有望成為地產鏈行情演繹的推動力。

此外，今年3月的疫情沖擊以及部分城市的封城措施似乎讓商品房市場重回2020年。疫情作為超預期的事件沖擊，大概率確認了這一輪銷售的底部。一旦主要城市疫情形勢好轉，逐漸解除隔離措施，受到貨幣寬松和各地政策放松提振的購房需求也會開始逐漸釋放。

業內人士表示，新一輪的疫情帶來局部地區管控也給市場帶來更多不確定性，這將延長市場修復過程。短期內，樓市價格可能呈現波動性橫盤狀態，未來市場預期的修復需要更精準的政策呵護。

后市怎么走？

需要指出的是，房地產的政策雖有松綁，但仍將保持“房住不炒”的底線。開發商“躺賺”的時代已結束，即使是樓市的“白銀時代”也已成為過往。

這主要是因為市場的供需關系的確發生了變化。當前中國城鎮化已經完成65%，距發達國家的80%僅一步之遙。人口增長率的下降與房地產存量的增加，導致了樓市從賣方市場向買方市場的轉移。

而房地產的“運營時代”，決不僅僅是簡單地在開發之后一賣了之，更大的前景還在于營造生活空間之后所獲取的社區、流量和服務。

隨著賣方市場向買方市場的轉換，隨著剛需的遞減與改善性需求的走強，新的消費趨勢將倒逼房企的市場定位從“開發商”轉變為“美好生活服務商”。房地產的變革也將從供給端開始，以新供給滿足新需求，以新供給拉動新消費。房地產將從“開發時代”進入“運營時代”。

長城證券認為，在房地產基本面依然低迷及疫情反復背景下，自3月份多部委聯合表態強調防范化解房企風險及向新發展模式轉型提供配套措施以來，行業政策力度明顯加大并且節奏明顯加快。

隨著“三道紅線”松動等行業力度較大的政策持續出臺及宏觀面進一步降息降準，房地產開發板塊估值有望進一步修復，而隨著基本面觸底回暖，下游家居板塊估值有望回升。

展望后市，中信證券表示，政策方向明確，看好藍籌房企。房地產行業同比下降40%-50%并非行業常態，我們相信主管部門會積極出臺政策去穩定需求，也有能力穩定預期。從歷史復盤看，政策放松周期地產板塊和龍頭地產股的超額收益都非常顯著。