4月11日，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)大幅回調(diào)。其中天房發(fā)展、天地源、中國(guó)國(guó)貿(mào)、中國(guó)武夷、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、沙河股份、渝開發(fā)等多股跌停。

2021年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，讓房地產(chǎn)業(yè)的底層邏輯和運(yùn)行規(guī)則發(fā)生深刻變化，多重政策疊加徹底阻斷行業(yè)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，房地產(chǎn)板塊也進(jìn)入了“寒冬”。

而進(jìn)入2022年以來(lái)，帶有“暖意”的政策更多，地產(chǎn)板塊也走出強(qiáng)勢(shì)行情。那么今日房地產(chǎn)板塊調(diào)整是否代表其“困境反轉(zhuǎn)”行情即將落幕？

政策“松綁”促反轉(zhuǎn)

進(jìn)入2022年以來(lái)，各地***落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。尤其是進(jìn)入三月份，帶有“暖意”的政策更多。3月16日，銀保監(jiān)會(huì)高層表示，要堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)完善“三穩(wěn)”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

此外，一眾二三線城市開啟新一輪的松綁潮。蘭州降低個(gè)人購(gòu)房門檻，首套房貸首付比例最低兩成，二套房貸首付比例最低三成；衢州取消限購(gòu)、限售；福州、鄭州、秦皇島取消限購(gòu)；哈爾濱和青島即墨取消限售；大連則全面放開落戶。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)60余城發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策超百次，主要涉及針對(duì)性放松限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。

可以預(yù)見的是，需求端政策的放松，有利于促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放；有利于平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。也許，在一些地方不僅僅是“松綁”，甚至?xí)幸欢ǖ摹肮膭?lì)”。

與此同時(shí)，帶有“暖意”的政策的效果也已經(jīng)顯現(xiàn)。在政策溫床***下，房地產(chǎn)板塊近期走出了困境反轉(zhuǎn)的行情。

不過，市場(chǎng)終歸是市場(chǎng)，花無(wú)百日紅。由于整個(gè)板塊受政策的影響前期上漲較快，如今開始回調(diào)，實(shí)屬正常現(xiàn)象。

政策持續(xù)時(shí)間有望超出預(yù)期

需要指出的是，無(wú)論從產(chǎn)業(yè)鏈占GDP比重，還是住房在人們生活中的地位，房地產(chǎn)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)一二手住房合計(jì)銷售額超過23萬(wàn)億元，同時(shí)帶動(dòng)了家具、家電、紡織、裝修裝飾等一系列相關(guān)消費(fèi)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率接近20%。

而“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)定都至關(guān)重要。

其次，復(fù)盤2008/2011/2014地產(chǎn)調(diào)控放松，持續(xù)時(shí)間均在一年以上。均始于地產(chǎn)銷量下滑、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大；終于商品房銷售放量、價(jià)格加速上漲。

而本輪房地產(chǎn)政策的放松始于2021年11月份，當(dāng)下仍處于政策不斷加碼。伴隨著政策加碼，民營(yíng)房企信用壓力緩解、龍頭房企銷量回升、商品房?jī)r(jià)格上行均有望成為地產(chǎn)鏈行情演繹的推動(dòng)力。

此外，今年3月的疫情沖擊以及部分城市的封城措施似乎讓商品房市場(chǎng)重回2020年。疫情作為超預(yù)期的事件沖擊，大概率確認(rèn)了這一輪銷售的底部。一旦主要城市疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，逐漸解除隔離措施，受到貨幣寬松和各地政策放松提振的購(gòu)房需求也會(huì)開始逐漸釋放。

業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪的疫情帶來(lái)局部地區(qū)管控也給市場(chǎng)帶來(lái)更多不確定性，這將延長(zhǎng)市場(chǎng)修復(fù)過程。短期內(nèi)，樓市價(jià)格可能呈現(xiàn)波動(dòng)性橫盤狀態(tài)，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)需要更精準(zhǔn)的政策呵護(hù)。

后市怎么走？

需要指出的是，房地產(chǎn)的政策雖有松綁，但仍將保持“房住不炒”的底線。開發(fā)商“躺賺”的時(shí)代已結(jié)束，即使是樓市的“白銀時(shí)代”也已成為過往。

這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的供需關(guān)系的確發(fā)生了變化。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成65%，距發(fā)達(dá)國(guó)家的80%僅一步之遙。人口增長(zhǎng)率的下降與房地產(chǎn)存量的增加，導(dǎo)致了樓市從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移。

而房地產(chǎn)的“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”，決不僅僅是簡(jiǎn)單地在開發(fā)之后一賣了之，更大的前景還在于營(yíng)造生活空間之后所獲取的社區(qū)、流量和服務(wù)。

隨著賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)換，隨著剛需的遞減與改善性需求的走強(qiáng)，新的消費(fèi)趨勢(shì)將倒逼房企的市場(chǎng)定位從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊篮蒙罘?wù)商”。房地產(chǎn)的變革也將從供給端開始，以新供給滿足新需求，以新供給拉動(dòng)新消費(fèi)。房地產(chǎn)將從“開發(fā)時(shí)代”進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”。

長(zhǎng)城證券認(rèn)為，在房地產(chǎn)基本面依然低迷及疫情反復(fù)背景下，自3月份多部委聯(lián)合表態(tài)強(qiáng)調(diào)防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)及向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供配套措施以來(lái)，行業(yè)政策力度明顯加大并且節(jié)奏明顯加快。

隨著“三道紅線”松動(dòng)等行業(yè)力度較大的政策持續(xù)出臺(tái)及宏觀面進(jìn)一步降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)板塊估值有望進(jìn)一步修復(fù)，而隨著基本面觸底回暖，下游家居板塊估值有望回升。

展望后市，中信證券表示，政策方向明確，看好藍(lán)籌房企。房地產(chǎn)行業(yè)同比下降40%-50%并非行業(yè)常態(tài)，我們相信主管部門會(huì)積極出臺(tái)政策去穩(wěn)定需求，也有能力穩(wěn)定預(yù)期。從歷史復(fù)盤看，政策放松周期地產(chǎn)板塊和龍頭地產(chǎn)股的超額收益都非常顯著。