空調在制冷時，由于氟利昂的蒸發吸熱，蒸發器的表面溫度，大大的低于這時候室溫的露點”溫度，空氣中的水蒸氣就冷凝成為液態的水。
空調所產生水的過程類似于蒸餾水的產生過程，都是冷凝產生的（水蒸氣-水），只是蒸餾水的水蒸氣還需使水沸騰再得到水蒸氣，然后液化；空調水的水蒸氣來源直接是空氣中較少量的水蒸氣，在空調內部釋放熱量（空調內部很冷）液化。所以如果外界干擾的話其水質都是一樣的。但是空氣中夾雜著大量的可吸入顆粒物、病毒、細菌、螨蟲、螨蟲的排泄物，空調內部也繁殖了大量細菌，故空調水很不干凈；而蒸餾水在原水沸騰過程中，細菌大部分被殺死了，又不與外界空氣接觸，其他顆粒也不會上升至冷凝板，所以很干凈。
冷凝器表面的沉積物每增加0.1mm，熱交換效率一般可降低20－30%，耗電量則增加4－8%。采用化學***投加藥劑可以保護設備，延長設備使用壽命未經水質處理的冷卻水對碳鋼的腐蝕率大于0.5mm/a，而經過處理的冷卻水對碳鋼的腐蝕率小于0.1mm/a，可以有效的保護設備，延長設備使用壽命。減少日常維修次數，保證系統正常運轉。未經處理的循環水系統在長期運轉后，冷凝器表面沉積的腐蝕產物和大量的污垢，輕則造成主機高壓運行，嚴重時會造成主機高壓停機，影響空調系統的正常的運轉。
