昨天，房貸利率又降了！六家國有大行同步下調廣州地區房貸利率，首套、二套均下調20BP！

與此同時，菏澤、重慶、贛州、佛山、南寧等地下調首付比例。一時間，樓市“見底論”屢見不鮮。

合肥會不會跟進房貸利率與首付比例的下調？

NO.1丨壹

房貸利率仍有下調空間

據財聯社消息，六家國有大行已于昨日同步下調廣州地區房貸利率。其中，首套房貸款利率從5.6%下調至5.4%，二套房從5.8%下調至5.6%。

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下調當日，A股房地產板塊隨之大漲。

珠江股份、泰禾集團、黑牡丹漲停，南國置業、大悅城漲逾7%，渝開發、廣宇集團漲逾5%，信達地產、世聯行、國創高新等漲逾4%。

圖源券商中國

六家國有大行同步行動是非常少見的。這在全國都具有一定標桿性意義，同時也預示著接下來的信貸環境走向。

此前，北京、上海、蘇州、南京等地也傳出了利率下調的消息。蘇州首套房貸款利率已最低降為4.8%，上海首套房貸款利率降至5%以內。

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受1月份5年期LPR變動影響，2月以來多地房貸都有松動。

根據貝殼研究院數據，2022年2月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點；本月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

圖源貝殼研究院

不難發現，當下房貸利率呈現以下趨勢：

1.房貸利率以國有大行為先行，進行普調，下調城市增加，下調范圍擴大；

2.信貸環境寬松，銀行放款更為積極，貸款批放速度加快，批放周期變短；

3.放款仍然是“剛需優先”準則，符合上層優先保障剛性購房需求的指導思想。

與去年同期相比，今年開春以來，房地產市場成交量普遍不高，銀行房貸額度比較充裕，預計后期房貸仍有下調空間。

NO.2丨貳

全國多地首付降至20%，真利好？

無獨有偶，部分城市不僅房貸利率有所下降，首付比例也在降低。據不完全統計，全國已經有超10城上調住房公積金貸款額度、降低新房首付比例等。

具體來看：

1月12日，北海市住房公積金管理中心明確降低公積金貸款的首付比例。

2月14日，山東菏澤工行、建行、農行宣布名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%。

重慶招商銀行、郵儲銀行、興業銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、工商銀行、重慶銀行等已執行首套房首付20%的政策。

江西贛州國有大行、中信銀行、廣發銀行、招商銀行等首套房貸首付比例已降至20%。

廣東佛山重新執行20%首付政策：工商銀行、中國銀行、農業銀行和建設銀行等非限購區域部分樓盤首付最低20%。

南寧二套房公積金貸款首付比例降至30%。

從市場角度來看，降低首付比例能讓更多人夠上買房門檻，釋放合理購房需求，緩解當前局勢，提振房地產市場信心。

從廣大購房者角度來看，20%首付意味著更低的短期資金輸出，但相應地，貸款比例也會增大，利息變多，買房資金總額變高。

且部分城市為公積金貸款首付比例降低，這對目前市場上占比多數、以商貸為主流的購房者來說，涉及面較窄。

NO.3丨叁

房貸利率＆首付比例，合肥還會不會降？

面對全國多地降低房貸利率、首付比例的情況，不少購房者可能會產生疑問：合肥會不會跟進相關措施？分兩方面來看：

一是房貸利率。

經1月份LPR調整，合肥主流房貸利率首套房由5.88%調整為5.83%，二套房由6.37%調整為6.32%。目前，中信銀行、民生銀行、廣發銀行等首套房貸利率已降至5.75%。華夏銀行二套房已降至6.125%。

數據截止2月10日，具體以***咨詢為主

中國銀行、工商銀行、農業銀行、郵儲銀行、建設銀行、徽商銀行、杭州銀行、浙商銀行、招商銀行、興業銀行等首套房利率降至5.83%、二套房降至6.32%。

大范圍行情如此，合肥房貸利率仍有下調空間。鑒于合肥近5年房貸利率一直比較高，且上下浮動范圍不大。我們預計，后期利率下調空間比較有限。

二是首付比例。

合肥目前新房首付比例，市區剛需30%起，縣域25%起；部分熱門置業板塊/樓盤首付比例達60-80%，甚至更高；市場分化明顯，但不乏陶然里等高首付搖號盤。

作為全國熱點置業城市、“潛力股”，合肥近半年新房熱度雖然有所降低，但還不至于嚴峻到要靠降低首付比例來督促市場。

另一方面，目前已執行20%首付或降低首付比例的城市多為三四線城市，“救市”需求刻不容緩。合肥不在此列。

事實上，針對新房首付比例這一方面，安徽省發改委此前也有相關指示：

1月26日，安徽省發改委發布《關于印發進一步做好近期促進消費工作若安措施的通知》。文件提到，“引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。”

所以，合肥會不會降低首付比例？我的答案是：政策上不排除可能性，但概率無限接近于零。

試想一下，藍城濱河灣、濱投陶然里、龍湖光年這些***熱盤，如果沒有剛需優先政策，首付比例會是多少？如果首付比例再往下壓，可能嗎？

在市場端口，剛需首套房30%這是毋庸置疑的，但隨著熱度下降，部分樓盤開發商可能會將非剛需首付比例降低。

如，全款樓盤可能降低至6-8成左右。去年年底，濱湖、運河新城等區域就已有苗頭。

NO.4丨肆

結語

市場下行，房企壓力倍增，政策暖風頻吹，購房者機遇與風險共擔。當下是買房利好期，這是無疑的。但我始終認為：加杠桿要慎重，蚍蜉撼樹是買房大忌。量力而行，很重要。