目前的中介費(fèi)在0.5%~3%區(qū)間浮動(dòng)，即房屋成交價(jià)格的0.5%~3%，中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，具體費(fèi)率由買方和中介協(xié)商確認(rèn)。

這里需要注意的是，找中介不要一味追求低費(fèi)率，一分價(jià)錢一分貨的道理，大多數(shù)情況下都是適用的。一個(gè)買過二手房的朋友說，當(dāng)初就是圖便宜選了費(fèi)率只要0.8%的中介，后續(xù)的按揭手續(xù)費(fèi)，卻承擔(dān)了其他中介收費(fèi)的2倍。

3、贖樓費(fèi)【涉及費(fèi)用2筆】

贖樓費(fèi)一般出現(xiàn)在所購買的房屋同為貸款買房的情況，購房時(shí)賣方仍處在還貸狀態(tài)。想要購買房屋，就需要先還清房屋貸款。

贖樓分為擔(dān)保贖樓和現(xiàn)金贖樓兩種，擔(dān)保贖樓是比較常用的贖樓方式，一般由擔(dān)保公司提供擔(dān)保或墊資贖樓，原則上，想要順利賣房，贖樓費(fèi)應(yīng)由賣家支付，由于深圳是一個(gè)賣方市場(chǎng)，因此贖樓費(fèi)用都是由買家支付，但在深圳以外的城市，贖樓費(fèi)大抵是一筆可以節(jié)省下來的開支，將由賣家支付。

在中介向銀行提交提前償還貸款請(qǐng)求后，買家就需要支付2筆款項(xiàng)，1.2%的贖樓擔(dān)保費(fèi)和大約1%的短貸利息。

4、貸款費(fèi)用【涉及費(fèi)用2筆】

辦理房屋貸款時(shí)，涉及到的費(fèi)用是房屋評(píng)估費(fèi)和按揭手續(xù)費(fèi)，前文提到的首付款項(xiàng)是以房屋評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)，說的就是這個(gè)房屋評(píng)估。

房屋評(píng)估是銀行批貸的必要?jiǎng)幼鳎驗(yàn)殂y行是不以成交價(jià)格為參考發(fā)放貸款的，通常銀行會(huì)指定評(píng)估公司來進(jìn)行房屋估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)給出貸款額度，也就是說當(dāng)你的成交價(jià)是300萬，房屋評(píng)估價(jià)是280萬，你要貸款70%，也就是280萬×70%=196萬，那么你就要準(zhǔn)備300萬-196萬=104萬的首付。而最終的評(píng)估費(fèi)，根據(jù)評(píng)估價(jià)的萬分之一到萬分之五進(jìn)行收取。

按揭服務(wù)費(fèi)沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)殂y行辦理貸款并不需要收取服務(wù)費(fèi)！且辦理貸款的每個(gè)環(huán)節(jié)都需買家的參與，中介一路陪跑，但是中介會(huì)告訴你這筆莫名其妙的費(fèi)用，是他們的按揭員為整個(gè)買賣交易流程服務(wù)的所得，你怎么可以不交納？這里仍然以深圳為例，按揭服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)區(qū)間在1000-5000元不等。

5、稅費(fèi)【涉及費(fèi)用5筆】

作為光榮的納稅人，我們絕不會(huì)錯(cuò)過每一個(gè)納稅的機(jī)會(huì)。所以契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、豪宅稅、印花稅你一個(gè)都不能忘！

首先說契稅，契稅是在房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，對(duì)新業(yè)主征收的一次性稅收。

具體細(xì)則為：

個(gè)人首套房面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策北京、上海、廣州、深圳適用；個(gè)人二套面積90平米以下征收減按1%征收，面積90平以上征收2%，北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施，其他地區(qū)適用。個(gè)人三套房及以上征收3%。

接下來講到的兩項(xiàng)稅款，將和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鉤。這里簡(jiǎn)單給大家解釋一下這兩種情況：

滿五唯一：滿五，是以房屋的契稅發(fā)票時(shí)間或房產(chǎn)證發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)滿5年，唯一，是指家庭唯一住宅。滿二唯一：滿二，是以房屋的契稅發(fā)票時(shí)間或房產(chǎn)證發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)滿2年，唯一，是指家庭唯一住宅。

然后我們先說個(gè)人所得稅，這筆費(fèi)用是需要根據(jù)賣方情況來決定的，當(dāng)賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免征個(gè)人所得稅，若不滿足，則需要繳納成交價(jià)的1%個(gè)人所得稅。

增值稅顧名思義就是商品在流轉(zhuǎn)過程中，產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅費(fèi)，通俗一點(diǎn)就是商品在市場(chǎng)上賣出了高于出廠價(jià)的價(jià)格，中間的差價(jià)要征收增值稅。

原則上增值稅為賣方支付，且當(dāng)房屋滿二唯一時(shí)是免征的，但實(shí)際房產(chǎn)交易中，買家卻是增值稅的實(shí)際承擔(dān)者。為什么這么說呢？因?yàn)楫?dāng)房屋不滿足免征的條件時(shí)，實(shí)際房屋的市場(chǎng)價(jià)可能為100萬，但是需要繳5萬的稅款，總價(jià)就是105萬，而你要支付的就是這105萬，100萬是賣家的收入，5萬會(huì)被他拿去交稅。

如果你還不明白個(gè)稅的計(jì)算***，那就再來看一下標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)規(guī)定：

目前增值稅稅率及減免規(guī)定：①個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;②個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;③個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

關(guān)于豪宅稅，目前大多數(shù)城市是不征收的，而之前作為豪宅稅收費(fèi)大戶的深圳，也在2019年11月，調(diào)整了豪宅稅的收稅標(biāo)準(zhǔn)，致使深圳市場(chǎng)上的大部分剛需住房都免交豪宅稅。

如今尚需要繳納豪宅稅的城市是寥寥無幾的，僅有上海、成都和廈門三個(gè)城市。其中上海由于本身房?jī)r(jià)高昂，購買一套二手房如需繳納豪宅稅，則需要按照成交價(jià)格的5.7%繳納豪宅稅，一套七八百萬的房子，分分鐘豪宅稅交出一套小城市住宅的首付。

最后一個(gè)稅種是印花稅，目前免征，費(fèi)用為零。

6、其他費(fèi)用：

以上五部分，即為購買二手房所要涉及的全部重頭費(fèi)用，除此之外，二手房買賣中還有一些小額的費(fèi)用產(chǎn)出，如房本費(fèi)、貼花、產(chǎn)權(quán)***費(fèi)等，費(fèi)用幾元到幾十元不等，相比大幾百萬的房?jī)r(jià)和輕松過萬的稅費(fèi)，聊勝于無。

如果你預(yù)算十分有限，想用最劃算的價(jià)格買到房子，滿五唯一的房子最優(yōu)，其次是滿二唯一。

寫到這里，也算是把二手房交易的費(fèi)用交代的八九不離十。

買房的難，不僅僅是賺錢攢首付，還有選到一套合適的房子。買一套二手房確實(shí)很難，但在二手房?jī)r(jià)低于新房的市場(chǎng)中，認(rèn)真淘一淘，還是可以撿到漏。

下文列舉在成都買二手房需要產(chǎn)生的費(fèi)用做案例，主要都是買方在交易時(shí)要承擔(dān)的費(fèi)用。

（注：例如個(gè)人所得稅、增值稅等本應(yīng)該是賣方付的，但在實(shí)際情況中，幾乎都是買房承擔(dān)，為了便于理解，將按照住宅類和非住宅類兩種二手房買賣列舉）

一、住宅類稅費(fèi)

住宅的分類，包括我們常見的住宅、別墅以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓。

常見的稅費(fèi)中，契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、中介費(fèi)這4個(gè)是大頭，其余的都是小錢錢，基本可以忽略不計(jì)。

1.契稅

主要看買方以家庭為單位是第幾套房，注意的是，要看全國(guó)范圍內(nèi)（港澳臺(tái)除外）辦理了房產(chǎn)證的住宅。

稅費(fèi)類別如下↓

計(jì)算***是用核稅總價(jià)×契稅。

例如作為剛需首套，買一套90㎡的房子，房屋單價(jià)為10000元/㎡。

要交的契稅則是90×10000×1%＝9000元

2.個(gè)人所得稅

看賣方在四川省內(nèi)以家庭為單位是否是唯一的住宅，且滿五年。

如果是滿五且唯一，則免征個(gè)人所得稅。

除此之外，個(gè)人所得稅算法均為：核稅總價(jià)×1%

若為贈(zèng)與/繼承取得的住宅，則為（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×20%

3.增值稅

看房屋契稅票日期或產(chǎn)權(quán)證是否滿兩年，兩個(gè)時(shí)間不一樣，哪個(gè)時(shí)間靠前算哪個(gè)。

若滿兩年，免收增值稅；

若未滿兩年，增值稅計(jì)算***均為：核稅總價(jià)×5.6%

例如，準(zhǔn)備買房東家的房子，房東家房屋契稅票日期是2018年3月10日；產(chǎn)權(quán)證時(shí)間是2019年4月10日。

以靠前的時(shí)間來算，稅票已經(jīng)滿了兩年，就不用繳納這5.6%的稅費(fèi)。

4.中介費(fèi)

據(jù)了解，成都的中介公司一般收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是買方2%、賣方1%。

當(dāng)然也有賣方不愿意出這個(gè)錢，讓買方承擔(dān)，這就看你們?cè)趺礈贤ɡ病?/p>

一般來講，賣房都是不愿意出這部分錢。

5.維修基金

如果房子有電梯，繳納基金為27.5元/㎡

沒有電梯，繳納基金為22元/㎡

6.轉(zhuǎn)移***費(fèi)

相當(dāng)便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要錢！

7.交易手續(xù)費(fèi)

產(chǎn)權(quán)面積×4元/㎡

8.土地出讓金

一般商品房都不用繳納，只有經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等需要繳納。

認(rèn)定***是看國(guó)土證上土地的性質(zhì)是劃撥還是出讓，出讓的話，不收取；劃撥的話，就要繳納。

2環(huán)內(nèi)：核稅總價(jià)×1.5%＋辦證費(fèi)用20元

2環(huán)外：核稅總價(jià)×1%＋辦證費(fèi)用20元

6.貸款費(fèi)用

評(píng)估費(fèi)：商貸免征；公積金/組合貸款為成交總價(jià)×1%（最高不超過800元）

貸款服務(wù)費(fèi)：2000元/單

抵押***費(fèi)：商貸免征；公積金/組合貸款為80元。

ps：住宅部分的稅費(fèi)是不是挺復(fù)雜？表急，后文手把手教你算

二、非住宅類

非住宅類，常見的有40年產(chǎn)權(quán)的公寓、車位、辦公類等。

同樣的，有契稅、個(gè)稅、增值稅、***費(fèi)等，不同的是，增加了土地增值稅，這個(gè)稅可不便宜吶！

1.契稅：核稅總價(jià)×3%

2.個(gè)稅：核稅總價(jià)×1%

若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票：（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×20%

3.增值稅：（成交價(jià)-上次合同總價(jià)）×5.6%

3.土地增值稅：

除車位以外的非住宅：核稅價(jià)×8%

（若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，可申請(qǐng)階段性差額30-60%）

車位：評(píng)估總價(jià)×5%（若提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則階段差額增收30-60%）

4.轉(zhuǎn)移***費(fèi)：550元/戶

5.印花稅：核稅總價(jià)×0.025%＋2.5元/本

6.交易手續(xù)費(fèi)：核稅總價(jià)×1%＋5元/戶

7.中介費(fèi)：買方2%、賣方1%

8.貸款費(fèi)用：2000元/單

都說商辦類產(chǎn)品出手困難，光從稅費(fèi)這一點(diǎn)就能瞬間把你擊垮。

我們來簡(jiǎn)單算個(gè)賬，如果你50萬買入一套公寓，2年后評(píng)估價(jià)約為80萬，此時(shí)賣掉，按照上述要點(diǎn)粗略計(jì)算，稅費(fèi)大約要20萬！

約40%的利潤(rùn)都沒了，你敢想嗎？就這價(jià)格，又有誰敢買。

三、如果在碰見掛牌價(jià)、成交價(jià)、評(píng)估價(jià)、指導(dǎo)價(jià)4個(gè)價(jià)格，將如何區(qū)分？

上面一堆數(shù)字，是不是把你搞得有點(diǎn)暈，還有更暈的，買二手房之前，你還要了解4個(gè)價(jià)格。

1.掛牌價(jià)：

這算是一個(gè)比較虛的概念，是依據(jù)賣方想法可隨時(shí)變動(dòng)的價(jià)格，劃重點(diǎn)，也就是可以講價(jià)。

比如在二手房APP上看到一套中意的房子，掛牌價(jià)300萬。

2.成交價(jià)：

也就是你買這套房，最終要付給賣方的錢。

還是剛剛那套掛牌300萬的房子，跟賣方講價(jià)。

最后只先講下來10萬，最終我要付給賣方290萬，這290萬就是成交價(jià)。

3.評(píng)估價(jià)：

這個(gè)跟貸款銀行有關(guān)，如果你選擇全款，以下內(nèi)容略過。

貸款的金額多少，依據(jù)評(píng)估價(jià)格來定。

比如，還是剛剛那套房，成交價(jià)290萬，準(zhǔn)備首付三成，剩下7成貸款，一共向銀行貸203萬。

但銀行評(píng)估了一下，覺得這套房只值280萬，貸款7成就只有196萬。

相當(dāng)于原計(jì)劃首付87萬，現(xiàn)在首付要94萬，還是買貴了。

4.指導(dǎo)價(jià)：

也指核稅價(jià)，這是房管局定的價(jià)格，也是你繳納稅費(fèi)時(shí)拿來參考的價(jià)格。

一般來講，如果評(píng)估價(jià)＞指導(dǎo)價(jià)，就以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。