本文來源：時代周報作者：劉婷

房地產行業進入下半場，“買地―賣房―買地”的傳統開發模式變得不再可行。

房地產企業積極布局運營賽道，在商業運營板塊尋找第二增長曲線。

房企布局商業賽道有多重考量。一方面，“三道紅線”落地后，房企融資明顯受限，市場對于房地產增量規模預期減小，自持類的商業地產不受周期波動影響，市場預期向好；另一方面，在擴大內需政策的帶動下，消費規模穩步擴張，消費結構向中高端持續升級，商業地產發展迎來新風口。

與地產開發業務不同，商業板塊考驗房地產企業的運營實力。

城市發展走勢、交通規劃趨勢、片區人流量預判等因素，均是決定一個商業項目成敗的關鍵。

商業運營是一門慢生意，投資大、周期長、回報小。

10月20日，時代傳媒2021中國地產時代百強榜的子榜《2021中國商業地產價值榜20強》（下稱《榜單》）重磅出爐。《榜單》依托時代傳媒旗下的時代數據地產百強數據庫，以地產商在商業地產項目上的布局及其影響力、運營方面和發展前景綜合打分，以反映各家房地產企業的商業運營水平。

5家企業半年營收突破25億元

商業地產標桿萬達商管，近日邁出關鍵一步。

10月11日，萬達商管境外首次公開發行股份審批，并獲證監會發布受理通知。

證監會受理函被業內俗稱為“小路條”，是赴港股上市的關鍵一步。此后，萬達商管可向港交所遞交上市申請表格，進入港股IPO的實質性階段。

萬達商管上市后將進一步打通融資渠道，鞏固市場地位。在《榜單》中，萬達集團以上半年商業營收227.8億元位居榜首，是同期唯一營收超百億元的企業。

在商業營收指標上，2021年上半年，《榜單》前5企業均突破25億元大關。其中，華潤置地、新城控股、保利發展、富力地產分別實現營收82.8億元、39.38億元、30.84億元和25億元。

從品牌***運營個數看，富力地產以運營91家***領跑；萬達集團共運營85家***，綠地控股則為70家。

《榜單》數據顯示，今年上半年，旗下品牌商場和綜合體個數超過100個的企業有3家。萬達集團為208個、新城控股為114個、印力集團為100個。

商業賽道入局者持續增加，房企之間的競爭愈發激烈。今年以來，多家企業明確提出商業板塊發展目標。

華潤置地管理層人士曾在業績會上表示，未來以購物中心為代表的投資物業是華潤置地重點發展的業務板塊，未來兩至三年仍將是新建購物中心投入運營的持續高峰期。世茂集團則將商業作為“大飛機戰略”的重要一翼。今年上半年，世茂集團商業板塊迎開業高峰，成都世茂廣場及廈門集美世茂廣場相繼開業，深圳世茂深港國際中心商業部分亮相。

輕資產模式成行業共識

近年來，商業地產逐漸擺脫重資產模式，走向輕資產運營。

2017年，萬達集團開始對業務進行拆分，萬達商管和萬達地產集團成為兩個獨立的板塊。2019年年初，大連萬達集團股份有限公司董事長王健林表示，萬達商業要剝離所有房地產業務，成為徹底的商業管理運營企業。截至目前，萬達商管旗下已無房地產開發業務。

輕資產轉型路上，龍湖集團是行動派。2021年3月9日，龍湖商業宣布全面啟動輕資產模式；5月初，龍湖商業簽下華東第一個輕資產項目。在區位選擇上，龍湖商業項目重點布局在一二線城市的主流交通節點。

除此之外，新城控股、寶龍商業、華潤萬象生活等企業，均有商業運營、增值服務和管理輸出等輕資產運營板塊。

中國指數研究院研究人士認為，商業運營板塊要大力發展輕資產，已成為商業地產企業的共識，“重運營、輕資產”和數字化轉型成為行業重要趨勢。同時，隨著商業地產賽道熱度逐漸升溫，為避免同質化競爭，商業地產企業也在拓展模式、空間布局上存在明顯差異，有助于市場形成百舸爭流的良好格局。