大連房?jī)r(jià)地圖，每月一期，聊聊大連房?jī)r(jià)那些事兒。

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2月，大連商品住宅成交均價(jià)14164元/㎡，環(huán)漲5%，同降12%。成交面積22萬㎡，環(huán)降100%、同比持平。

2022年2月大連房?jī)r(jià)地圖（數(shù)據(jù)來源：新峰備案系統(tǒng)）

市內(nèi)房?jī)r(jià)排行

高新園區(qū)21802元/㎡

沙河口區(qū)21059元/㎡

甘井子區(qū)17323元/㎡

西崗區(qū)16928元/㎡

中山區(qū)16915元/㎡

周邊房?jī)r(jià)排行

開發(fā)區(qū)10479元/㎡

金州區(qū)9625元/㎡

旅順口區(qū)8765元/㎡

從各區(qū)的數(shù)據(jù)來看，市內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)“異?！薄?/p>

其中，高新區(qū)、沙河口區(qū)成交均價(jià)在2萬+，甘井子區(qū)1.7萬+，保持以往水準(zhǔn)。而西崗、中山2月新建商品住宅的銷售均價(jià)只有1.6萬+，這是比較出乎意料的。

其實(shí)，各區(qū)的統(tǒng)計(jì)均價(jià)與當(dāng)月集中成交/備案的“產(chǎn)品”直接掛鉤。從上個(gè)月的銷量排行榜不難看出，東港項(xiàng)目存在集中備案情況，而西崗由于本身在售產(chǎn)品較少，公寓成交自然拉低均價(jià)。

從另一個(gè)角度來看，板塊排名中，金州北部上月表現(xiàn)比較搶眼，小窯灣、大連灣次之。許久未上榜的泛星海也是由于項(xiàng)目集中備案導(dǎo)致。

來源：保利投顧研究院東北分院

來源：保利投顧研究院東北分院

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城市需要發(fā)展，板塊輪動(dòng)也是自然規(guī)律。

下圖來自2021年的新峰年報(bào)，反映了大連各大板塊的均價(jià)數(shù)據(jù)。從經(jīng)驗(yàn)來看，一般實(shí)際買房單價(jià)>板塊均價(jià)。即便如此，這個(gè)圖還是能夠反映各板塊價(jià)格等級(jí)的。

來源：大連新峰地產(chǎn)

（點(diǎn)擊圖片查看大圖）

比如，從主城核心向周邊擴(kuò)散，房?jī)r(jià)由3萬+~6千+呈階梯型下降。

其中，主城核心不僅價(jià)格相對(duì)較高，而且產(chǎn)品以“剛改”、“改善”居多，因此，戶型也比較大，總價(jià)門檻自然也高。

從2021年度的新峰數(shù)據(jù)來看，大連樓市主流需求的總房款為80-100萬元、150-200萬元兩大區(qū)間。這兩大區(qū)間對(duì)應(yīng)的價(jià)格，反映出目前大連樓市的熱門板塊，前者對(duì)應(yīng)的是金普新區(qū)的小窯灣以及金州北部等新城區(qū)板塊；后者對(duì)應(yīng)的是主城新區(qū)的體育新城和生態(tài)科技創(chuàng)新城等剛需及剛改板塊。

來源：大連新峰地產(chǎn)

從面積段來看，大連樓市中主流需求為80-100㎡的剛需和剛改戶型。而100-120㎡偏改善的戶型占比為次主力。

來源：大連新峰地產(chǎn)

從2022年的走勢(shì)來看，各板塊在年初就已經(jīng)打出“以價(jià)換量”的“底牌”，未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。

不過，價(jià)格是圍繞價(jià)值波動(dòng)的。板塊房?jī)r(jià)的格局大概率會(huì)符合板塊的價(jià)值。

價(jià)值包含使用價(jià)值和交換價(jià)值。其中，交換價(jià)值只有在一個(gè)產(chǎn)品在進(jìn)行交換時(shí),特別是產(chǎn)品被作為商品在經(jīng)濟(jì)關(guān)系中出售及購(gòu)買時(shí),才具有意義。

因此，大家在留言時(shí)，總提到買房值不值，這是需要拆分來思考的。一方面，要考慮這個(gè)房子的居住屬性，也就是使用價(jià)值；另一方面，要考慮這個(gè)房子未來二手的售價(jià)，也就是交換價(jià)值。這兩點(diǎn)在每個(gè)人心中的分量不同，因此，我們的建議僅供參考。

不過，在樓市“維穩(wěn)”的大前提下，交換價(jià)值的預(yù)期可能會(huì)走低。但是，核心資源的稀缺性是“無價(jià)”的。您在買房路上有何疑問，歡迎在評(píng)論區(qū)留言，咱們一同探討！