金融時報

　　記者孟揚

　　8月1日，某銀行發布公告稱，將于11月1日起，對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調整。調整后，提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限。

　　公告一經發出，便引發市場熱議。那么，銀行對個人房貸提前還款收取補償金，究竟是個例還是普遍現象？收費標準如何認定？對于“房貸一族”來說，提前還款是否劃算？就此，《金融時報》記者走訪多家銀行北京地區網點展開調查。

　　多數銀行不收補償金

　　記者咨詢多家銀行工作人員了解到，北京地區多數銀行對于個人按揭類貸款提前還款不收取補償金。

　　“個人住房貸款提前還款，不會向客戶收取違約金（補償金）。”8月3日，工商銀行北京方莊支行一位客戶經理對《金融時報》記者表示。

　　中信銀行北京朝陽支行一位信貸經理告訴記者：“提前還房貸不收取補償金，客戶可以在中信銀行手機銀行里直接提交申請，一般是提前15天申請。”

　　“客戶可通過手機銀行或者到銀行網點來辦理個人按揭類貸款提前還款，并且不需要支付任何費用。”興業銀行一位工作人員說。

　　中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼在接受《金融時報》記者采訪時表示，目前，法律未明確規定提前還款需要支付違約金（補償金），具體需要看貸款合同約定。在實踐中，較少銀行對提前還房貸行為收取違約金（補償金）。少數銀行即使有收取違約金（補償金）的約定，客戶往往可以申請豁免，或通過購買一定金額金融產品或存款獲得豁免。

　　當被問及合同里是否會有提前還房貸收取違約金（補償金）的條款時，工商銀行北京方莊支行客戶經理告訴《金融時報》記者：“房貸合同一般是格式合同，里面會有這樣的條款，但是客戶簽合同時，我們會把這個條款直接劃掉。”

　　杭州銀行北京分行一位客戶經理表示：“目前我行的按揭貸款合同里，沒有關于收取補償金的條款，這些年也沒有收過補償金。”

　　值得注意的是，各家銀行對于個人按揭類貸款提前還款是否有違約金（補償金）的情況，不同地區有不同規定。

　　某國有大型銀行總行個人金融部負責人告訴《金融時報》記者，在合同約定的基礎上，該行各地分行有全部減免或者部分減免補償金的權限，要具體情況具體分析。

　　“有的銀行提前還款需要收取6個月的貸款利息作為補償金，有的銀行則收取3個月的貸款利息作為補償金，也有部分銀行規定，若貸款滿3年或1年，不會收取相關費用。”一位資深觀察人士表示。

　　銀行需做好相關預案

　　在談及為何銀行調整房貸提前還款補償金收費標準時，董希淼分析稱，一是今年以來個人貸款有效需求不足，增長緩慢，銀行以收取補償金方式控制客戶提前還款行為；二是近年來由于銀行費用減免較多，中間業務收入下滑明顯，通過收取補償金增加中間業務收入。

　　“銀行收取房貸提前還款補償金，一方面是為了彌補由于債務人提前還款而導致的一定未來利息損失；另一方面也是為了適度增加提前還款成本，畢竟房貸對于銀行仍是優質資產之一。”某股份制銀行研究人士告訴《金融時報》記者。

　　“一般來說，客戶提前還款，資金回籠，釋放了部分個人房貸額度，拓展了銀行放貸空間；但同時，銀行目前的房貸利率整體較之前有所下降，因此，銀行還是希望鎖定長期的、利率較高的優質房貸資產。”上述研究人士稱。

　　貝殼研究院監測數據顯示，7月份，103個重點城市的主流首套房貸利率為4.35%，二套房貸利率為5.07%，整體房貸利率創2019年以來新低。

　　不過，采訪中業內專家普遍認為，從整體上看，由于銀行總體房貸金額大，提前還房貸現象并不普遍，預計實質影響有限。

　　“一些購房者若是還房貸的利率支出比較高，這個時候會抵觸還房貸，勢必會出現提前還房貸的做法。銀行也需要提前預警此類事件，做好預案和應對措施，比如說做好解釋工作、做好提前還房貸的排隊工作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　客戶提前還款需細思量

　　作為“房貸一族”，當前，提前還款到底是否劃算？多位受訪的理財人士表示，提前還款實際上有利有弊，需根據個人實際情況判定，“利”是可以節省房貸利息，減輕日后還貸壓力；“弊”則是會占用現有資金，失去其他投資機會。

　　“判斷是否提前償還房貸最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利率。如果可以覆蓋，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分償還貸款。”董希淼建議。

　　“對普通個人提前還房貸是否劃算，這與房貸償還方式、剩余年限、房貸利率等方面因素有關，而且提前還房貸也可能存在機會成本等。”上述股份制銀行研究人士表示，“存在以下四種情況的可以考慮不提前還款，一是等額本息還款已到中期的；二是等額本金還款期超過三分之一的；三是通過公積金貸款的；四是有更好理財投資渠道的。”