作者：亓寧

　　備受關注的鄭州房地產紓困基金有了初步方案。8月5日晚間，據河南當地媒體報道，鄭州在近日出臺了房地產紓困基金設立運作方案，暫定規模100億元。這也是7月初全國爛尾樓業主斷供風波以來，首個落地的地方性地產紓困基金。

　　此次紓困專項基金的設立，主要用于緩解房地產項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風險，提振市場信心。

　　但也有業內人士在接受第一財經記者采訪時表示，這一模式過于理想化，多數機構參與的動力可能有限，能否實現預期效果，還有待進一步觀察。

　　按照7月初曝光的國內多地爛尾樓盤的統計，鄭州停工項目數量位居全國前列，涉及恒大、融創、奧園、陽光城等多家出險房企。

　　第一財經記者致電多家房企了解到，目前鄭州紓困基金的具體使用方案尚未明確到房企層面。

　　第一財經記者就此致電鄭州市房管局辦公室相關工作人員，被告知“先聯系宣傳部門”。

　　百億基金能否撬動社會資本？

　　文件顯示，紓困基金采用母子基金的方式運作，各開發區、區縣（市）還要根據不同項目吸引不同類型的社會資本參與子基金的設立。

　　從基金運用來看，盤活資金將專項用于危困房企的問題樓盤項目，重點解決部分停工停按揭月供問題。在此過程中，央企、地方國企和國有投融資公司將成為項目盤活主體。

　　專項基金本身規模暫定為100億元，相關開發區、區縣（市）還要根據紓困項目，吸引不同類型的社會資本參與子基金的設立。

　　“100億元平攤到十幾個爛尾項目上，一個項目最多可獲得七八億元，最多可以讓項目多周轉一小段時間。但要吸引更多資本進來，盈利是首要問題。”一位長期研究地產行業的機構人士對記者表示，百億規模本身作用很小，重點在于吸引更多社會資本參與，但多數機構參與的動力可能有限。

　　在他看來，如果以低價收購的模式，參與救助的企業最后還要貼錢，出手的動力也會大大降低。因此，在基金發力初期，可能還是需要國企帶動，但是出資額能達到多少仍很難預期。

　　按照鄭州市***的安排，子基金的實施主體主要由紓困專項基金與市區兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業、資產管理公司、金融機構）等組建。

　　其中，必須出資的除了紓困專項基金外，項目所在區國有投融資公司原則上應參與子基金組建，前者出資比例原則上不高于30%，其他各主體出資比例協商確定。

　　此外，項目盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中前者原則上不高于40%，其余資金則通過積極爭取金融機構并購貸款等方式籌集低成本資金。以此計算，在紓困專項基金出資30%假定下，理想情況下最終撬動的資金總規模有望超過800億元。

　　按照上述預期，通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1~2個凈資產較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達到“盤活一個，救活一批”的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險。

　　不過，上述機構人士仍然認為，如果方案最終還是更傾向于“救項目、救市場”而非“救企業”，可能過于理想化，很難實現預期效果。

　　億翰智庫分析認為，地產基金的規模是否足夠是一個問題，此外統貸統還的模式是否能從國開行貸到資金目前還不確定。因此雖然要求地方***壓實責任，但是地方***可能面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。

　　“一切紓困方案在落地之前都難以判斷具體效果，不能只停留在紙面。”一位資產管理公司（AMC）高管對第一財經記者表示。

　　多方參與推進“保交樓”

　　“保交樓”已經成為當前防范化解重點領域風險的最重要的工作之一。

　　目前除鄭州外，陜西咸陽、四川遂寧等也已提出“一對一”模式的保交樓初步方案。

　　8月5日晚間，四大AMC之一的中國華融發布消息稱，與陽光集團簽署了紓困戰略合作協議。上述AMC高管對第一財經記者透露，目前國內四大AMC都在做類似推進工作，確定項目后會陸續披露，但最關鍵的仍是實際落地情況。

　　同日，上海銀保監會召開年中工作會議指出，支持上海市做好“保交樓”工作。

　　7月28日，中央政治局會議首提保交樓，并強調壓實地方***責任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。

　　隨后，央行、銀保監會在下半年工作會議中均強調了“保交樓”的重要性。央行稱，因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。

　　銀保監會表示，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。銀保監會有關部門負責人近日在接受媒體采訪中也表示，將指導銀行在地方“保交樓”工作安排的總體框架下，“主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究”。

　　光大證券金融行業首席分析師王一峰表示，落實好“保交樓”關鍵在于“壓實地方***責任”。各地“保交樓”問題復雜、情況不一，具有鮮明的地方特色。落實責任要求，需要地方***結合本地實際情況，發揮主觀能動性和創造性，根據地方資源稟賦、房地產市場運行情況，靈活采取有針對性的舉措。

　　億翰智庫研究指出，在單純依靠市場化方式較難解決問題的情況下，建議在國家層面提供初始信用和建立協調機制，比如第一步在全國層面成立保交樓基金，對金融機構特別是AMC機構給予無息或者低息貸款，鼓勵其主動參與盤活項目；第二步建立保交樓信用機制，從國家層面協調信貸資源，并規范信貸投放和回收等全流程運作，明確金融機構、地方***和項目開發商等相關主體承擔的責任。