聯(lián)合辦公

聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，早前WeWork作為先驅者，因為估值過高，上市失敗后的WeWork也引來了不少對聯(lián)合辦公行業(yè)前景的爭論。

隨后又因為疫情突發(fā)，對聯(lián)合辦公來說更是雪上加霜。

不少業(yè)內(nèi)人士對共享辦公做出預判，他們認為，共享辦公面對的是在這次疫情中受到巨大沖擊的中小企業(yè)。很多租用共享辦公空間的中小企業(yè)，在現(xiàn)金流上可能出現(xiàn)問題，退租是降低成本最直接的方式。

但隨著疫情的常態(tài)化，也有人認為這是聯(lián)合辦公一次增長的機會，共享辦公場地多，租約也比較靈活，大公司從大辦公樓退租后，紛紛以小團體的形式進***合辦公，更加激動靈活地應對疫情的挑戰(zhàn)。

退去各種資本的炒作，行業(yè)是否具有價值更加得到了真正的體現(xiàn)。

首先我們要思考這樣一個問題，聯(lián)合辦公是否的確提供了市場上前所未有的產(chǎn)品？這種產(chǎn)品是否有強勁的需求？

01

商業(yè)模式存在的合理性

滿足創(chuàng)業(yè)初期的低成本辦公

其實這個答案毋庸置疑，聯(lián)合辦公以前所未有的靈活性和便利性滿足了企業(yè)最剛性的需求，以低廉和靈活的價格擁有自己的辦公空間。而這種靈活性，是歷史上任何一種商業(yè)地產(chǎn)的運營方式都不曾提供的，也就是說聯(lián)合辦公還是有一定的市場需求的。

辦公空間靈活性

另一個問題就是海外疫情的長期存在，導致大公司減少了長期的物業(yè)租賃，時間一長居家辦公也會出現(xiàn)倦怠期，所以共享辦公能給大企業(yè)一些更多的可能性，可以進行小范圍的復工測試，更加機動靈活地使用聯(lián)合辦公。

更適合短期租賃

現(xiàn)在聯(lián)合辦公企業(yè)都推出了「反彈計劃」，他們希望在疫情之時，為那些改變職業(yè)道路的人提供一個低成本的辦公空間，降低一些小企業(yè)、初創(chuàng)公司和自由職業(yè)者的經(jīng)濟壓力。

02

靈活順應市場

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)公司更多低成本的介***合辦公這個行業(yè)，勢必要有新的思考。

比如英國倫敦的維多利亞大廈租賃公司LABS就大膽的做出了嘗試，他們委托建筑工作室Hutchinson＆Partners，對倫敦布魯姆斯伯里（Bloom***ury）廣場東邊的一座始建于1920年，共10層的歷史建筑（VictoriaHouse）行了翻修。

于2021年1月下旬開始了第一階段，首先是對四樓和五樓（5759㎡）進行全面的翻新。

因為VictoriaHouse是一棟二級保護建筑，所以設計師在修復過程中盡可能的保留了原有材料如：大理石壁爐和羅馬柱以及橡木地板和設計風格。

△三層高的中央大廳變?yōu)榍⒄剠^(qū)

到3月又因為「新冠」來襲，設計師們得重新對環(huán)境做規(guī)劃，保證靈活性的同時還要增加更多的***式空間，以便適應和滿足市場需求及已購買者的定制要求。

現(xiàn)如今的VictoriaHouse內(nèi)部除了共享辦公空間外，還增設了健身房，且每一層都有休息室、會議室和圖書館。LABS的首席建筑師兼設計主管JaaraGuner將這座建筑描述為「具有多重歷史和美感的多彩混合體」。

該建筑于2019年被LABS收購，其目的就是想將這座建筑轉變?yōu)楝F(xiàn)代工作空間，最初由建筑師查爾斯·威廉·朗（CharlesWilliamLong）設計，作為LiverpoolandVictoriaFriendly公司的總部，而今改成聯(lián)合辦公。

在整個修復過程中，設計師使用了一系列天然耐磨材料如：大理石、水磨石、古銅色黃銅、青銅、橡木和皮革，與原始建筑及優(yōu)雅氣質形成呼應，又以「現(xiàn)代簡約」的細節(jié)對其進行了更新，表達出新古典風貌。

進入室內(nèi)，入口大廳設有波紋金屬接待臺，米黃色柔和的墻面印著窗戶的影子，除了墻上的裝飾線條和壁燈外，再無其他修飾，追求簡潔自然之美，讓人感覺穩(wěn)重卻不奢華。

一樓擁有一個三層高的中庭，看起來非常宏偉，周圍散布著酒吧、休息室、洽談區(qū)、公共廚房、圖書館、會議室。蘇比亞科大理石和意大利石灰華鋪貼著墻面與地面，富有設計感的沙發(fā)座椅成組擺放，既符含現(xiàn)代審美，又使新舊感保持一致。

△這里原先被稱為布盧姆斯伯里宴會廳

（Bloom***uryBallroom）

辦公空間的設計也很多樣，分布在不同區(qū)域，不同形式的座位，滿足會面、會議、面試等一些需求。

設計師拋棄了典型的辦公要求，將有機形狀和流動設計精妙結合，其設計還同時保持了LABS的標志性家居風格。

該區(qū)域用一系列橡木做分隔，幫助劃分會議空間，以實現(xiàn)安全性和私密性。

這里還可租借，舉辦宴會等小型活動▽

茶水間呈一字型廊道，左邊設置長凳供人坐下休息，右邊是簡易的***式廚房，帶有微波爐、冰箱等電器，利用建筑本身的特點做出更大的功能空間。

如果疫情得到緩和，這里還可以布置成一個餐廳▽

因疫情的關系，步行和騎自行車上班的人增加，設計師在原有基礎上還增設了淋浴房、更衣室和200多個儲物架，以及自行車停車位。

03

安全合理的空間規(guī)劃

明白了靈活的順應市場需求外，還得要靜下心來思考，現(xiàn)在聯(lián)合辦公的需求有哪些變化？

在傳統(tǒng)的商業(yè)辦公室租賃模式下，空置面積是幾乎難以避免的，而聯(lián)合辦公的商業(yè)模式正好針對性地改善了商業(yè)辦公室租賃市場的靈活度。

商業(yè)辦公室空間的租賃面積門檻被聯(lián)合辦公放寬到了單個工位，其次，租賃時長的門檻也被聯(lián)合辦公降低到了幾乎為零，尤其是在個別玩家推出了以小時計算的“閃座”之后，行業(yè)租賃時長的靈活性被徹底釋放。

所以，對于共享辦公行業(yè)來講，不斷吸納新的創(chuàng)業(yè)公司或項目入駐尤為重要，那怎么樣才能吸引到這些資源呢？伊斯坦布爾的一家聯(lián)合辦公公司CoBAC，就在空間規(guī)劃和服務上下了功夫，最近他們推出了位于土耳其的新辦公空間，這個共享辦公面積為2800㎡，由Mimaristudio團隊打造。

CoBACWorkspace是由原先的寫字樓改造而成，為了凸顯出CoBAC公司「以人為本」的理念，設計師將傳統(tǒng)的共享空間轉變成了「生活空間」，打造出了與眾不同的交互式工作環(huán)境。

同樣面對疫情，原先集中式的辦公座位已經(jīng)不適用現(xiàn)在的辦公空間了，大家更傾向于私人、封閉的辦公場所，即使是***區(qū)域也必須獲得更大的物理距離。于是設計師們在辦公空間中增添了透明隔板來減少相互接觸，在保證每個區(qū)域的通風、采光都達到最佳狀態(tài)，讓身處其中辦公的人能有一個健康且良好的上班環(huán)境。

布局上也做了很好的規(guī)劃，除了各種規(guī)模、功能和形式的工作和會議區(qū)域外，每層樓還帶有***式社交空間，以及配套的人體工學的辦公產(chǎn)品，方便人們坐著工作的同時也滿足站著工作的需求。

在***式工作區(qū)，安靜的工作環(huán)境是工作區(qū)最大的問題，于是設計師對墻面和天花板做了精心設計，不僅防止了聲音進入封閉的辦公空間里，即使在***區(qū)域工作也能避免一定的打擾。

04

面對未來聯(lián)合辦公如何升級

去除中心化

對于共享辦公行業(yè)來講，不斷吸納新的創(chuàng)業(yè)公司或項目入駐尤為重要，那怎么樣才能吸引到這些資源呢？那就必須去中心化將傳統(tǒng)的共享空間轉變成了「生活空間」，打造出了與眾不同的交互式工作環(huán)境。

因為疫情問題，原先集中式的辦公座位已經(jīng)不適用現(xiàn)在的辦公空間了，降低密度是首要做的事情。大家也更傾向于私人、封閉的辦公場所，即使是***區(qū)域也必須獲得更大的物理距離。

設計師可以在辦公空間中增添了透明隔板來減少相互接觸，在保證每個區(qū)域的通風、采光都達到最佳狀態(tài)，讓身處其中辦公的人能有一個健康且良好的上班環(huán)境。

***式辦公室布局將成為過去時，而設計元素（例如非接觸式功能和提供足夠的空間）將成為2021年的優(yōu)先事項。

辦公套房的出現(xiàn)

在種種原因的趨勢下，聯(lián)合辦公的客戶也在悄悄發(fā)生了變化，中小型企業(yè)相比之前少了很多，為了迎合市場，滿足更多企業(yè)的使用需求。

部分業(yè)務轉向針對大體量的公司做定制。為大公司量身定制辦公套房，提供整棟樓的定制化服務。

升級空氣系統(tǒng)、溫度監(jiān)測和空氣質量

(中央空調(diào)和新風系統(tǒng)將全面升級）

疫情期間，行業(yè)內(nèi)遇到了一些新難題，出于對安全考慮對中央空調(diào)和新風系統(tǒng)的更新也是勢在必行，能解決這一問題，不僅能減少能源的消耗，也減少一份接觸，讓身在其中的人多一份放心。

戶外空間的更多應用

聯(lián)合辦公空間每個人的工位一般都不會很大，若在辦公樓內(nèi)增設個多不同大小的露臺區(qū)域，分散人們的活動區(qū)域，或是打造全露天的頂層區(qū)域，讓人們能多自由享受戶外的氣息，辦公效率和青睞程度也會隨之升高。

重新定義空間要求

再比如疫情使得一些中小型客戶的業(yè)務受到了很大挑戰(zhàn)，對靈活工作空間的需求將增加，必須要壓縮成本。

聯(lián)合辦公空間可以針對這類不再有能力續(xù)租的客戶準備備選方案。按月或時長來計算租金，等一系列調(diào)整，提供外區(qū)的靈活工位等等方案，幫他們解決眼前的問題。

05

優(yōu)化會員模式

除了環(huán)境和服務之外，刪選并留住顧客對聯(lián)合辦公也是能否存活下來的關鍵點。

一位投資者稱，早期聯(lián)合辦公客戶的存活率其實非常低，哪怕是簽了一年的租期，沒多過久企業(yè)就死掉了，這是因為沒人能夠有時間去篩選這個客戶，大家都是能簽一家是一家。

位于倫敦的聯(lián)合辦公公司VentureX就對此做了思考，推出了一系列會員制辦公管理。

全球聯(lián)合辦公空間市場預計將從2020年的79.7億美元增長到2021年的81.4億美元，復合年增長率(CAGR)為2.1%。

預計到2025年，該市場將以12%的復合年增長率達到130.3億美元。

該報告涵蓋了聯(lián)合辦公市場的市場特征、規(guī)模和增長、細分、區(qū)域和國家細分、競爭格局、市場份額、趨勢和戰(zhàn)略，主要參與者是Wework、RegusCorporation(IWGPlc)、MixPace、Knotel,Inc.、SimplyWork、DistrictCowork、PremierWorkspaces、Krspace、Convene和ServcorpLimited。

其實在疫情期間對聯(lián)合辦公的未來發(fā)展就是一種考驗，如何更好的迎接行業(yè)春天，值得深入思考，你是怎么看待聯(lián)合辦公的，不妨留言討論討論。