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3月30日晚，行業(yè)龍頭萬科發(fā)布2021年財報，報告期內(nèi)實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，營業(yè)收入4528.0億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后，出現(xiàn)上市31年以來第三次凈利潤下滑。

對于這份業(yè)績，萬科董事會主席郁亮在年報致股東信的開頭就率先自我批評，“交出這樣的成績單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。面對這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產(chǎn)生的質(zhì)疑、批評，我完全能夠體會得到。”

發(fā)布年報的同時，萬科推出回購方案和歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案，公司稱將在未來三個月內(nèi)擇機(jī)開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司，近四年派發(fā)現(xiàn)金“紅包”均超百億。

市場方面，今日萬科A小幅低開后逐步走高，截至發(fā)稿漲2%，總市值超2100億元。

3月31日上午，萬科舉行2021年年報業(yè)績會。不同于往年傳統(tǒng)的業(yè)績會，此次會議開場并沒有由董事會秘書朱旭介紹業(yè)績情況，而是郁亮走上臺前，主動就兩大焦點問題——2021年利潤下滑的原因、2022年業(yè)績“企穩(wěn)回升”的信心來源，專門進(jìn)行回應(yīng)。

郁亮：管理方面，過往分布式的特點造成了離散度大的問題

對于凈利潤下滑的原因，郁亮坦言，在管理方面存在離散度大的問題。他表示，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機(jī)會。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項目越來越多，有單一公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩方面：第一，項目操盤能力的分化，萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優(yōu)點完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團(tuán)的優(yōu)勢。第二，少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場深度調(diào)整的時候，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下自己消化不了的項目。

郁亮：多賽道同時探索的成本比預(yù)想更大

郁亮坦言，在業(yè)務(wù)方面，多賽道同時探索所付出的成本，比預(yù)想更大，對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。他表示，2014年，萬科開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索時，嘗試的賽道比較多，因為以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，可能不足以支持可持續(xù)發(fā)展。但多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)估。過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本，但市場環(huán)境變化之后，這些學(xué)費對業(yè)績的影響就顯露了出來。

郁亮：有利于市場穩(wěn)定的政策措施正在不斷出臺

郁亮在萬科年報業(yè)績會上表示，有利于市場穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級***也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

郁亮：房地產(chǎn)是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新

郁亮在萬科年報業(yè)績推介會的發(fā)言中談到，房地產(chǎn)是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)模肯定超過十萬億元量級。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟(jì)活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)，這門生意未來仍會常做常有。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項業(yè)務(wù)也會常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，形成了有自身特點的不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。

郁亮：非開發(fā)業(yè)務(wù)正在逐步形成新的利潤蓄水池

郁亮認(rèn)為，萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營運凈收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費，大部分已經(jīng)交完。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻(xiàn)。此外，社會對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。

郁亮：萬科已取消所有高管層級，全部下沉到前線

郁亮在談到有信心實現(xiàn)企穩(wěn)回升的目標(biāo)時表示，任何計劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。他透露，萬科已取消集團(tuán)合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線。郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。

郁亮：萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)

萬科年報業(yè)績會上，郁亮表示對2022年業(yè)績企穩(wěn)回升有信心。萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。具體路徑是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行集中管控和統(tǒng)籌管理；繼續(xù)堅持高質(zhì)量投資；此外現(xiàn)有儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。